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Grundsteuerreform 2022 – Alles Wissenswerte

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Wer ein Haus oder Grundstück besitzt, muss für seinen Grundbesitz eine Steuer zahlen – die sogenannte Grundsteuer. Doch aufgepasst: Seit dem 1. Januar 2022 gibt es diesbezüglich eine Neuregelung. Denn bereits im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die damalige Grundsteuerregelung für verfassungswidrig. Daher ist nun eine neue Grundsteuerreform in 2022 eingetreten, welche sämtliche Grundstücke und Bebauungen neu bewertet. Das bedeutet für Sie als Eigentümer, dass Sie fristgerecht eine Grundsteuererklärung für Ihre Immobilien und Grundstücke an das Finanzamt übermitteln müssen. Wann und wie diese Erklärung abzugeben ist, wie sich die Steuer berechnet und was sich für Eigentümer ändert, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste vorab in Kurzform

Was ist die Grundsteuer?

Grundsteuer wird für den Grundbesitz bezahlt. Zu diesem gehören sämtliche Grundstücke, Gebäude sowie Land- und Forstwirtschaftsbetriebe. Zu zahlen haben sie die Eigentümer des Grundbesitzes. Wer den Besitz vermietet, hat die Möglichkeit, die Grundsteuer über die Betriebskosten auf seine Mieter umzulegen. Die Einnahmen erhalten ausschließlich Städte und Gemeinden. Durch die Grundsteuerreform 2022 muss ab dem 1. Januar 2025 eine neue Grundsteuer bezahlt werden.

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Jeder, der in Deutschland Wohneigentum, eine Baufläche oder eine land- bzw. forstwirtschaftliche Nutzfläche besitzt, muss die Grundsteuer zahlen. Bei den Eigentümern kann es sich um Privatpersonen oder auch Unternehmen handeln. 

Warum gibt es die Grundsteuer?

Zweck der Grundsteuer ist es, mit Hilfe der Einnahmen die Finanzierung von z.B. Schulen, Kitas, Schwimmbädern oder Büchereien sicherzustellen sowie wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur zu tätigen. Die Grundsteuer stellt damit die wichtigste Einnahmequelle von Städten und Gemeinden dar. 

Warum wird die Berechnung der Grundsteuer geändert?

2018 erklärte das damalige Bundesverfassungsgericht das Bewertungssystem für die Grundsteuer für verfassungswidrig. Grund für den Beschluss war, dass die bisherige Berechnung Grundstücke gleicher Art unterschiedlich behandelte, wodurch es gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstoßen hat. Daher wurde durch die Grundsteuerreform 2022 eine Neuregelung geschaffen, die ab dem 1. Januar 2025 geltend gemacht wird.

 

Die Berechnung vor der Reform basiert auf Einheitswerten für Grundstücke, welche bereits vor langer Zeit festgelegt wurden: Im Westen gilt der Grundstückswert von 1964, im Osten sogar von 1935. Damit wird ersichtlich, dass diese Werte nicht mehr aktuell, sondern veraltet sind. In den letzten Jahrzehnten wurde eine deutliche Entwicklung und Veränderung der Grundstückswerte ersichtlich. Die alten Werte entsprechen nicht mehr den tatsächlichen Werten der Grundstücke und Immobilien, sodass für vergleichbare Immobilien in einer benachbarten Lage häufig deutlich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen gezahlt werden müssen (siehe Abbildung 1). Hierdurch entsteht eine steuerliche Ungleichbehandlung, die dem Grundgesetz widerspricht, weshalb die Grundsteuerreform 2022 ins Leben gerufen wurde. 

Bisher basierte die Berechnung der Grundsteuer auf Einheitswerten für Grundstücke, diese Methode gilt als veraltet und verfassungswidrig.
Für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage können deutlich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.

Welche Veränderungen bringt die Grundsteuerreform 2022?

Neue Immobilien- und Grundstücksbewertung

Aufgrund der Grundsteuerreform 2022 erfolgt eine Neubewertung aller Immobilien und Grundstücke zum Stand vom 01.01.2022. Dazu müssen die Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts, die Grundsteuererklärung, an das Finanzamt senden. Die sich daraus ergebenden neuen Steuerbescheide werden zum 01. Januar 2025 erstellt, d.h. Eigentümer müssen ab diesem Jahr eine neue Grundsteuer zahlen. Eine konkrete Höhe der jeweiligen Grundsteuer können die meisten Eigentümer vermutlich erst im Herbst 2024 erwarten. Die Ermittlung der Werte soll zukünftig alle 7 Jahre stattfinden. 

Unsere Experten von Axmann & Engling unterstützen Sie gerne bei Erstellung der Grundsteuererklärung. 

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Was ändert sich für mich als Eigentümer durch die Grundsteuerreform 2022?

Viele Eigentümer fragen sich nun: Für wen wird die neue Grundsteuer teurer? Dies lässt sich nicht pauschal beantworten, denn einige Besitzer von Immobilien und/oder Grundstücken werden im Zuge der Reform mehr, andere weniger Steuern zahlen müssen. Die Steuerzahlungen sind demnach individuell, allerdings ist die Grundsteuerreform 2022 allgemeinhin aufkommensneutral. Das bedeutet, dass die Gesamtheit aller Steuerzahler gleich viel Grundsteuer zahlt wie zuvor.

Ab wann muss ich die neue Grundsteuer zahlen?

Die neue Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu entrichten. Vorher darf die neu geregelte Grundsteuer nicht erhoben werden. Bis Ende des Jahres 2024 ist die Grundsteuer dementsprechend noch gemäß der Einheitswerte zu zahlen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Auch mit der Grundsteuerreform 2022 wird die Grundsteuer in drei Schritten berechnet:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer. 

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

  • Grundsteuerwert: Vom Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung ermittelt
  • Steuermesszahl: Gesetzlich festgelegt
  • Hebesatz: Von der Stadt/Gemeinde bestimmt

1. Schritt: Berechnung des Grundsteuerwerts

Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt ermittelt. Grundlage hierfür bildet eine Feststellungserklärung, die sogenannte Grundsteuererklärung, welche Eigentümer auszufüllen haben. Für diese sind die Wohnfläche, statistische Nettokaltmiete sowie der Bodenrichtwert maßgeblich. Wertvollere Immobilien gehen dabei mit einer höheren Steuerlast einher (siehe Abbildung 2).

2. Schritt: Gesetzliche Festlegung der Steuermesszahl

Die sogenannte Steuermesszahl wird drastisch reduziert, um die Wertsteigerungen auszugleichen, die sich im Vergleich der aktuellen zu den 1935 bzw. 1964 ermittelten Einheitswerten ergeben haben. Sowohl der soziale Wohnungsbau als auch kommunales sowie genossenschaftliches Wohnen werden weiterhin über die Grundsteuer gefördert, weswegen die Steuermesszahl für Gesellschaften, die günstiges Wohnen fördern, zusätzlich gesenkt wird.

3. Schritt: Anpassung der Hebesätze durch die Städte bzw. Gemeinden

Die Kommunen haben die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen, falls sich ihr Grundsteueraufkommen durch Neubewertung verändert. So können Mehr- bzw. Mindereinnahmen ausgeglichen werden.

Zukünftig wirkt sich der Wert einer (flächenmäßig identischen) Immobile auf die zu zahlende Grundsteuer aus: Wertvollere Immobilien bedeuten eine höhere Grundsteuerzahlung.

Welche Grundsteuerarten gibt es?

Während vor der Grundsteuerreform 2022 eine Unterscheidung in zwei Untergruppen stattfand, kommt nun eine dritte Untergruppe hinzu.

Grundsteuer A

Grundsteuer A bezieht sich auf Forst- und landwirtschaftliche Betriebe. Sie ist geringer als Grundsteuer B.

Grundsteuer B

Hierzu zählen sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die nicht für land- und forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Sie werden als sogenanntes Grundvermögen definiert.

Grundsteuer C

Bei dieser neu eingeführten Steuerart haben Kommunen die Möglichkeit, einen gesonderten, höheren kommunalen Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke zu bestimmen. 

Die Bundesländer haben die Wahl: Bundesmodell oder Ländermodell?

Im Zuge der Grundsteuerreform 2022 haben die Bundesländer die Möglichkeit, ihre Regelungen gemäß des Bundesmodells zu treffen oder aber von diesem Modell mithilfe der sogenannten Länderöffnungsklausel abzuweichen (Ländermodell), um auf regionale Gegebenheiten zu achten. 

 

Bezogen auf die Grundsteuer A setzen sämtliche Bundesländer weitgehend unverändert das Bundesmodell um. Hinsichtlich der Grundsteuer B wendet die Mehrheit der Länder das Bundesmodell an. Die Grundsteuer C ist in einigen Bundesländern ausgeschlossen.

Die Bundesländer haben die Wahl zwischen dem Bundes- und Ländermodell.

Bundesmodell

Das Bundesmodell beschreibt das Drei-Schritte-Verfahren, wie es bereits zuvor genannt wurde, sprich Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer.

Ländermodell

Folgende Bundesländer entschieden sich bei der Grundsteuer B für die Öffnungsklausel:

  • Baden-Württemberg: Angepasstes Bodenwertmodell 
  • Bayern: Flächenmodell 
  • Hamburg: Wohnlagenmodell
  • Hessen: Flächen-Faktor-Modell
  • Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell

Wie gebe ich die Grundstückserklärung ab?

2022 sind sämtliche Eigentümer von Immobilien und Grundstücken im Zuge der Grundsteuerreform 2022 dazu verpflichtet, eine Grundsteuererklärung elektronisch an das Finanzamt abzugeben (§ 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz), und zwar für jede Immobilie und jedes Grundstück. Wer mehrere Immobilien und Grundstücke besitzt, auf den kommt mitunter eine äußerst zeit- und kostenintensive Aufgabe zu. Zudem greifen je nach Standort verschiedene Regelungen (Bundes- oder spezifisches Ländermodell)

Unser Tipp daher: Ziehen Sie einen kompetenten Steuerberater heran, um auf der sicheren Seite zu sein und keine bösen Überraschungen zu erleben.

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Welche Daten und Unterlagen brauche ich für die neue Grundsteuerreform 2022?

Folgende Angaben müssen Sie zur Ermittlung der Grundsteuer angeben: 

  • Lage des Grundstücks
  • Fläche des Grundstücks
  • Bodenrichtwert
  • Art des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Wie füllt man die Grundsteuererklärung aus?

Für die Grundsteuerreform 2022 kann ein Formular über das Portal “Mein ELSTER” genutzt werden. Für Bundesländer, die das Bundesmodell verwenden, können Sie bei einfach gelagerten Sachverhalten (unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser) die Übermittlungsmöglichkeit unter www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de verwenden. Eine Erklärung in Papierform abzugeben, ist nicht möglich.

Bis wann muss ich meine Grundsteuererklärung abgeben?

Sie müssen die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts bis zum 31. Januar 2023 an das Finanzamt in elektronischer Form übermitteln (siehe Abbildung 3).

Die Grundsteuerreform 2022 – Ablauf und Fristen.

Welche Schwierigkeiten gibt es bei der Grundsteuerreform 2022?

Das Ausfüllen der Grundsteuerklärung für jedes Grundstück und Gebäude kann viel Zeit in Anspruch nehmen und einige Eigentümer vor Herausforderungen stellen, wenn es um die korrekte Angabe der notwendigen Parameter geht. Insbesondere durch die abweichenden Verfahren (Bundes- oder individuelles Ländermodell), müssen Steuerpflichtige die verschiedenen Bewertungsmaßstäbe berücksichtigen, welche zudem unterschiedlich komplex ausfallen. Dies sorgt bei vielen Grundstücksbesitzern und Immobilieneigentümern für Verwirrung. Ebenso tragen die knappen Fristen dazu bei, dass es bei der Grundsteuerreform 2022 zu Schwierigkeiten kommen kann.

Fazit

Als Spezialisten für die Bewertung von Grundbesitz sind wir von der Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft Ihr zuverlässiger Partner für die Grundsteuerreform 2022. Gerne unterstützen wir Sie, die Grundsteuererklärung im Rahmen der gesetzlichen Frist korrekt einzureichen und so Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden. Denn die verschiedenen Bewertungsmodelle als auch die hohen Anforderungen sind uns bestens vertraut. Zögern Sie daher nicht, uns zu kontaktieren. Vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenloses, unverbindliches Erstgespräch!

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