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Eigentumswohnung vermieten – Was ist zu beachten?

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Immobilien als Kapitalanlage sind weiterhin sehr beliebt. Daher werden Eigentumswohnungen nicht nur zur Eigennutzung, sondern häufig auch zur Vermietung erworben. Mit den Mieteinnahmen sollen zunächst die Darlehenszinsen bezahlt und später eine zusätzliche Altersvorsorge gesichert werden. Damit dies funktioniert, sind jedoch einige Voraussetzungen notwendig. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie Sie mit Eigentumswohnung vermieten, sowohl eine gute Rendite erwirtschaften als auch gleichzeitig Steuern sparen können. Denn Sie können zwar nicht alle Kosten für Instandhaltungen, Modernisierung und Hausverwaltung Ihrer Eigentumswohnung auf die Mieter umlegen, jedoch den Großteil der Kosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. 

Das Wichtigste vorab in Kurzform

Eigentumswohnung vermieten - Was bringt das?

Eine Eigentumswohnung kann entweder selbst bewohnt oder vermietet werden. Bei Eigennutzung spart man die Netto-Kaltmiete für eine Mietwohnung, bei Vermietung können die Darlehen durch die eingenommene Miete bezahlt werden und langfristig Gewinne aus Vermietung erzielt werden. 

Eigentumswohnung vermieten - Wann lohnt es sich?

Damit sich die Vermietung einer Eigentumswohnung lohnt, müssen bestimmte Rahmenbedingungen erfüllt sein.

Lage des Objektes

Immens wichtig sind Lage und Attraktivität des Objektes. Wichtig sind hier sowohl die Makro-Lage (Verkehrsanbindung, Region, Stadt oder Land usw.), Mikro Lage (direkte Umgebung, Bildungsangebote usw.) als auch die Detail-Lage (Blick ins Grüne, Penthouse oder Souterrain usw.). Eine “gute” oder eine “schlechte” Lage sind entscheidend sowohl für den Kaufpreis des Objekts als auch für die Vermietungschancen.

Um einen Nutzen aus der Vermietung einer Eigentumswohnung zu erlangen spielen einige Rahmbedingungen eine wichtige Rolle.

Finanzierung Darlehen durch Mieteinnahmen

Die Netto-Mietzahlungen können dazu genutzt werden, das notwendige Darlehen für die Finanzierung einer Eigentumswohnung zu bezahlen. Beachten Sie bei der Kalkulation jedoch die mögliche Netto-Rendite und die Tatsache, dass Sie nicht alle Nebenkosten der Immobilie auf den Mieter umlegen können. 

Netto-Rendite

Die Netto-Rendite sollte in der Regel bei mindestens 4 % liegen. Die zu erzielenden Mieteinnahmen sollten auf jeden Fall über den Kosten liegen, die mit der Vermietung und Finanzierung der Wohnungen in Zusammenhang stehen.

Ein äußerst wichtiger Faktor sind in diesem Zusammenhang die Zinsen für die Kredite. Je höher diese liegen, desto weniger aussichtsreich ist es, einen Gewinn aus der Vermietung einer Eigentumswohnung zu erzielen.

Netto-Rendite Immobilie berechnen

Die Netto-Rendite können Sie wie folgt berechnen (Jahreskosten eintragen):

Webrechner:

Gerne unterstützen wir von der Axmann & Engling STBG Sie bei der Berechnung der Netto-Rendite und bei allen weiteren Belangen in Zusammenhang mit Ihren Immobilien.

Kosten für Hausverwaltung

Beachten Sie, dass weitere Kosten für die Vermietung anfallen, die Sie nicht über die Nebenkosten der Miete abdecken können. So dürfen Kosten für die Hausverwaltung nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sie können diese Kosten jedoch steuerlich geltend machen. In der Regel fallen pro Jahr zwischen 200 und 300 Euro pro Wohneinheit für eine Hausverwaltung an.

Kosten für Reparaturen & Instandhaltung

Um Gebäude und Wohnung zu erhalten und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchführen zu können, sind durchschnittlich pro Jahr etwa 6 – 12 Euro pro Quadratmeter anzusetzen. Dies ist abhängig von Zustand und Alter der Immobilie. Die Umlage auf die Mieter für diese Kosten ist nur sehr begrenzt möglich. Maximal sind ca. 6 % – 8 % der Jahresmiete (ohne Nebenkosten) umlegbar, außerdem können ca. 100 Euro als Einmalzahlung für geringfügige Reparaturen vereinbart werden. 

Leerstandsquote

Planen Sie als Vermieter unbedingt Reserven für mögliche Mietausfälle aufgrund von Leerstand oder aufgrund säumiger Mietzahlungen ein. Sie müssen optimalerweise in der Lage sein, mehrere Monate Ihre Kredite auch ohne Mieteinnahmen zu zahlen. Als normale Leerstandsquote geht man in Deutschland allgemein von 3 % – 5 % aus. Da eine säumige Mietzahlung erst nach zwei Monatsmieten Rückstand zur Kündigung berechtigt, sollten Sie zudem mindestens zwei Monatsmieten für solche Fälle als Reserve einplanen.

Eigentumswohnung vermieten - Was ist zu beachten?

Damit Sie eine Eigentumswohnung erfolgreich zur Miete anbieten können, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:

Einverständnis der Eigentümergemeinschaft

Bei Eigentumswohnungen besteht in der Regel eine Eigentümergemeinschaft. Manchmal ist die Zustimmung der Gemeinschaft zu neuen Mietern notwendig, prüfen Sie dahingehend vorab unbedingt die Bedingungen diesbezüglich in der Teilungserklärung. Die Verweigerung der Zustimmung ist allerdings nur aus einem wichtigen Grund möglich. 

Für eine erfolgreiche Vermietung einer Eigentumswohnung sind einige Vorraussetzungen zu erfüllen.

Zuverlässige Mieter finden

Es ist nicht immer ganz einfach, zuverlässige Mieter zu finden. Schauen Sie sich daher potenzielle Bewerber genau an, fordern Sie eine Selbstauskunft (Gehalt) an und suchen Sie nach Indizien, ob es sich um ruhige und zuverlässige Mieter handeln könnte. Überlassen Sie die Auswahl der Mieter im Zweifelsfall einer Immobilienagentur. Diese verfügt über viel Erfahrung und kann Sie kompetent unterstützen. Die Kosten für den Makler können Sie steuerlich absetzen.

Mietverträge rechtssicher gestalten

Um Konflikte zu vermeiden, sollten im Mietvertrag alle Rechten und Pflichten und besondere Regelungen vermerkt sein. Es ist sehr wichtig, dass der Mietvertrag rechtssicher formuliert ist. Nehmen Sie dazu am besten die Beratung durch einen Fachanwalt in Anspruch. Mustervorlagen für Mietverträge können Sie auch kostenlos bei Immobilienportalen herunterladen.

Welche Versicherung brauche ich als Vermieter einer Eigentumswohnung?

Die wichtigsten Versicherungen für Vermieter einer Eigentumswohnung sind eine Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer, eine Wohngebäudeversicherung (inklusive Elementarschäden) und möglichst eine Mietausfallversicherung. Zusätzlich können eine Rechtsschutz– und eine Glasbruchversicherung sinnvoll sein.

Lassen Sie sich bezüglich der notwendigen Versicherungen unbedingt umfassend von einem kompetenten Versicherungsmakler beraten. Wir geben Ihnen gerne Tipps und können Ihnen helfen, einen Fachanwalt für die Ausgestaltung Ihrer Mietverträge zu finden. Damit Sie rechtlich und versicherungstechnisch bei der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung abgesichert sind.

Eigentumswohnung vermieten und Steuern sparen - Wie geht das?

Eine Eigentumswohnung kann Ihnen nicht nur Mieteinnahmen bescheren, sondern auch helfen, Steuern zu sparen. Wie das funktioniert, erläutern wir hier:

Welche Einnahmen aus Vermietung sind zu versteuern?

Die Vermietung einer Eigentumswohnung kann Ihnen dabei helfen Steuern zu sparen.

Falls Sie als Vermieter Einnahmen aus Vermietung oder auch Verpachtung erzielen, sind diese Einnahmen auf Ihrer persönlichen Steuererklärung anzugeben. Die mit der Vermietung einhergehenden Kosten sind im Gegenzug steuerlich anrechenbar. 

 

Es gilt dabei natürlich der Grundfreibetrag für alle Einnahmen, der jährlich angepasst wird und sich auf das gesamte erzielte Einkommen bezieht

Für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gäbe es zusätzlich einen Freibetrag bei kurzzeitigen Untervermietungen in den eigenen vier Wänden. Hier sind Einnahmen bis insgesamt 520 Euro pro Jahr steuerfrei. Sobald die Einnahmen darüber liegen, ist der Gesamtbetrag zu versteuern, die besagten 520 Euro können daher nicht von den erzielten Einnahmen abgezogen werden.

Welche Kosten können bei Vermietung Eigentumswohnung abgesetzt werden?

Die folgenden Kosten können in der Steuererklärung angegeben werden und mindern damit die zu versteuernden Einnahmen:

Als Immobilienbesitzer müssen Sie Grundsteuer zahlen. Diese können Sie allerdings in voller Höhe bei Vermietung der Immobilie steuerlich absetzen.

Die Zinsen für Hypothekendarlehen, die Sie zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie aufgenommen haben, können Sie steuerlich voll absetzen, falls Sie die Immobilie vermieten. Bei Eigennutzung ist dies nicht möglich. Der Tilgungsanteil ist nicht steuerlich absetzbar.

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie werden über mehrere Jahrzehnte linear abgeschrieben. Dies gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück, da sich Grundstücke aus steuerrechtlicher Sicht nicht abnutzen können. Vermieter sind daher verpflichtet, den Grundstücksanteil separat zu ermitteln. Die Werte werden dann ins Verhältnis gesetzt (lt. BFH, Az. IX R 86/97). 

 

Falls das Gebäude vor 1925 erbaut wurde, können Vermieter 40 Jahre lang jährlich 2,5 % absetzen, bei nach 1925 errichteten Gebäuden sind es 2 %, die dann über 50 Jahre lang abgeschrieben werden können. 

Als besonders attraktiv erweist sich die Abschreibung bei Gebäuden unter Denkmalschutz. Hier können neben den Anschaffungskosten vom ersten bis achten Jahr nach Kauf jeweils 9 % der Sanierungskosten abgeschrieben werden. Zwischen dem neunten und zwölften Jahr sind es dann noch 7 %. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Immobilie nicht gekauft, sondern als Schenkung von Verwandten erhalten haben. 

Die Nebenkosten, die die Mieter für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Winterdienst, Hausmeister, Treppenreinigung usw. zahlen, sind steuerlich als Einnahmen anzugeben. Im Gegenzug erfolgt dann eine Anrechnung der entstandenen Kosten in der Steuererklärung. 

Kosten, die mit dem Erwerb der vermieteten Immobilie in Zusammenhang stehen, können ebenfalls steuerlich abgesetzt werden. Dies betrifft zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Gerichts-, Notar- und Maklerkosten. Allerdings ist auch hier nur eine anteilige Ansetzung für das Gebäude möglich, nicht für das Grundstück.

Kosten für das Grundstück können zwar nicht als Abschreibung angesetzt werden, es ist jedoch möglich, Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen abzusetzen. So können Holzzäune über fünf Jahre und die Hofpflasterung über neun bis neunzehn Jahre abgeschrieben werden, je nach gewähltem Belag. 

Falls Sie eine Wohnung möbliert vermieten, können Sie die Kosten für die Möbel steuerlich ebenfalls absetzen. Anschaffungen bis 800 Euro können dabei im Jahr des Kaufs komplett abgeschrieben werden, teurere Möbel werden über mehrere Jahre abgeschrieben. 

Falls Handwerkerkosten für Instandsetzung oder Modernisierung einer vermieteten Eigentumswohnung anfallen, können diese steuerlich abgesetzt werden. Dabei können Kosten, die zum Erhaltungsaufwand gehören (z.B. defekte Rohre austauschen, Dachreparatur, neue Fenster einbauen usw.) auf Wunsch sofort abgesetzt werden. Handelt es sich dagegen um einen Herstellungsaufwand (z.B. neu Dachgauben einbauen, Anbauten erstellen usw.), müssen die Kosten zwingend über mehrere Jahre abgeschrieben werden.



  • Bei größeren Beträgen im Bereich Erhaltungsaufwand kann es durchaus sinnvoll sein, die Kosten über mehrere (max. fünf) Jahre abzuschreiben, um eine steuerliche Optimierung zu erzielen. Diese Entscheidung kann für jede Maßnahme einzeln getroffen werden.

Besprechen Sie dies unbedingt mit Ihrem Steuerberater!

Falls in den ersten drei Jahren nach Anschaffung einer Mietimmobilie besonders hohe Instandhaltungskosten anfallen (mehr als 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude, ohne den Anteil für das Grundstück), gelten anderweitige Regelungen. Die Kosten werden dann zu den Anschaffungskosten hinzugezählt und entsprechend linear abgeschrieben.

Wie ist die Anlage V auszufüllen?

Als Vermieter müssen Sie bei Ihrer Steuererklärung die Anlage V ausfüllen. Dies ist stets erforderlich, unabhängig davon, wie hoch die erzielten Einnahmen sind und unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung, ein Haus, ein Zimmer oder ein Grundstück vermieten oder verpachten.

Vorderseite der Anlage V ausfüllen

Hier tragen Sie Folgendes ein:

  • Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
  • Nebenkostenzahlungen der Mieter
  • Umlagen und Zuschüsse
Bei Ihrer Steuererklärung als Vermieter ist es stets erforderlich die Anlage V auszufüllen.

Rückseite der Anlage V ausfüllen

Hier tragen Sie alle Aufwendungen rund um die Immobilie ein:

  • Darlehenszinsen
  • Abschreibung Gebäudekosten (Afa)
  • Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
  • Verwaltungs- und Betriebskosten der Immobilie
  • Steuern und Versicherungsbeiträge für die Immobilie
  • Notarkosten 
  • Maklerkosten usw. für Suche nach Mietern
  • Kosten für Anwälte, Gutachten & Gerichtsverfahren bei Problemen mit Mieter
  • Kosten für Fahrten zur vermieteten Immobilie
  • Kosten für Freistellungsbescheinigung
  • Bürokosten, Kontoführungsgebühren und weitere sonstige Werbungskosten

Es kann sich aus dieser Aufstellung ergeben, dass die Kosten höher sind als die Mieteinnahmen. Dies wäre aus steuerlicher Sicht dann ein Verlust, der sich auf die gesamte Steuererklärung auswirkt.

Wie wirkt sich ein Verlust aus Vermietung auf die Steuer aus?

Falls die Mieteinnahmen geringer sind als die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit anderen Einkünften (zum Beispiel aus selbständiger und angestellter Arbeit) verrechnet wird. 

Verluste aus der Vermietung einer Eigentumswohnung können daher Steuern sparen!

Die Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft hilft Ihnen gerne, Ihre Steuern durch Vermietung einer Immobilie zu optimieren

Weitere wichtige Fragen zum Thema Eigentumswohnung kaufen und vermieten

Wir haben hier für Sie weitere Fragen zum Thema Vermietung Eigentumswohnung zusammengestellt.

Was passiert bei Leerstand der vermieteten Wohnung?

Eine Leerstandsquote von etwa 3 % – 5 % gilt als normal. Oft sind Renovierungen oder Mieterwechsel der Grund. Aus steuerrechtlicher Sicht sind Leerstände in dieser Größenordnung nicht problematisch. Schwieriger kann es allerdings werden, wenn ein längerer Leerstand auftritt. Dann könnte das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht überprüfen. In diesem Fall sollten Sie in der Lage sein, Ihre Vermietungsabsichten nachzuweisen, z.B. durch Einschaltung eines Maklers, durch Rechnungen für Inserate o.ä. Andernfalls könnte Ihnen reine “Liebhaberei” unterstellt werden und Sie könnten die Kosten für die Wohnung nicht mehr steuerlich absetzen.

 

Was tun bei Streitigkeiten mit dem Mieter?

Leider sind Streitigkeiten und gerichtliche Auseinandersetzungen mit Mietern keine Seltenheit. Nehmen Sie bei Unstimmigkeiten möglichst frühzeitig Kontakt zu einem Fachanwalt auf und lassen Sie sich umfassend beraten, damit Sie keine wichtigen Fristen versäumen. Alle Kosten für Anwälte, Gutachten und Gerichte können Sie steuerlich absetzen, da sie im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie sogar eine Auszugsprämie steuerlich absetzen, die Sie dem Mieter anbieten, damit er aus der vermieteten Eigentumswohnung auszieht. Dies gilt allerdings nicht bei Eigenbedarf. 

 

Wie kann ich Eigenbedarf bei meiner vermieteten Eigentumswohnung anmelden?

Falls Sie oder Ihre Familienangehörigen die vermietete Eigentumswohnung in Zukunft selbst bewohnen möchten, können Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Den Bedarf müssen Sie allerdings lt. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachweisen. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur für nahe Verwandte möglich und nicht für entfernte Verwandte (Onkel, Tanten, Cousins usw.) oder Freunde.

 

Kann ich meine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten?

Grundsätzlich kann man in Deutschland Eigentumswohnungen als Ferienwohnung vermieten. Es gibt allerdings einige regionale Regelungen, die dies untersagen. Außerdem kann es sein, dass in der Teilungserklärung eine Vermietung als Ferienimmobilie untersagt wurde. Prüfen Sie daher unbedingt vorab, ob eine Vermietung als Feriendomizil überhaupt zulässig ist.  

Fazit

Die Vermietung einer Eigentumswohnung kann sowohl Rendite erbringen als auch die zu zahlenden Steuern senken. Allerdings sind einige Aspekte zu beachten, damit dies erfolgreich gelingen kann. 

Unser Tipp daher: Ziehen Sie einen kompetenten Steuerberater heran, um auf der sicheren Seite zu sein und keine bösen Überraschungen zu erleben.

Vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Erstgespräch!

FAQ

Neben einer Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer sind ein Wohngebäudeversicherung (inkl. Elementarschäden) und eine Mietausfallversicherung wichtig. Sinnvoll können auch eine Glasbruch- und Rechtsschutzversicherung sein.

Die Netto-Rendite sollte möglichst mindestens 4 % betragen. Darüber hinaus ist es wichtig, dass die Kosten für die Wohnung und alle mit der Vermietung zusammenhängenden Ausgaben niedriger sind als die erzielten Mieteinnahmen.

Bei Vermietung können die Zinsen für das Hypothekendarlehen für die Wohnung steuerlich abgesetzt werden, dies ist bei Eigennutzung der Immobilie nicht möglich.

Autor: Stefan Hain

Stefan Hain studierte Wirtschaftswissenschaften an der Fachhochschule Schmalkalden und schloss dieses Studium mit dem Bachelor ab. Beim anschließenden Masterstudiengang in Erfurt spezialisierte er sich auf “Finance and Accounting” und startete danach bei einer mittelständischen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft seine berufliche Laufbahn. 2018 wurde Stefan Hain zum Steuerberater bestellt und wechselte im gleichen Jahr zur Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft, deren geschäftsführender Gesellschafter er heute ist. In der Kanzlei ist Stefan Hain schwerpunktmäßig als Experte für Insolvenzen & Sanierungen tätig und betreut darüber hinaus Immobilienbesitzer bei der Optimierung ihrer Steuerangelegenheiten.

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