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Hausverkauf – Welche Steuern können anfallen?

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Der Verkauf einer Immobilie ist mit bestimmten Kosten für Notar, Grundbucheintrag, Energieausweis und eventuell Makler verbunden. Doch was ist mit den Gewinnen, die beim Verkauf erzielt werden? Diese sind in der heutigen Zeit oft sehr hoch. Müssen diese versteuert werden? Wie werden die Überschüsse in der Steuererklärung angegeben? Mit welchen Steuern ist zu rechnen? Erfahren Sie hier mehr über Hausverkauf Steuern, Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, die 3-Objekte-Grenze, die Bedeutung von Spekulationsfristen und darüber, wie Sie Steuern beim Hausverkauf optimalerweise vermeiden können. Denn bei geschickter Planung kann der private Hausverkauf weitgehend ohne Steuern auf den Gewinn gestaltet werden.

Das Wichtigste vorab in Kurzform

Gibt es eine spezielle Hausverkauf Steuer?

Es gibt keine spezielle Steuer für einen Hausverkauf. Für den Käufer fällt auf jeden Fall die Grunderwerbsteuer an. Beim Verkäufer können theoretisch sowohl Gewerbesteuer und Umsatzsteuer als auch Spekulationssteuer (als Form der Einkommensteuer) anfallen. Dies ist abhängig von den Umständen des Verkaufs und von der Beachtung der Spekulationsfrist.  

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Es gibt diverse Steuern, die beim Verkauf eines Hauses anfallen können. Welche Steuerarten zum Tragen kommen, hängt von verschiedenen Faktoren ab, die wir hier näher erläutern:

Steuer auf Hausverkauf bei Gewerbeimmobilien

Sobald eine Immobilie verkauft wird, die zum Betriebsvermögen gehört, sind stets Steuern auf die Veräußerungsgewinne zu zahlen. Zusätzlich ist in der Regel Gewerbesteuer zu zahlen. Da dieses Thema äußerst komplex ist und der Vorsteuerabzug eventuell gemäß § 15a UStG berichtigt werden muss, sollte hier auf jeden Fall frühzeitig eine Steuerberatungskanzlei eingeschaltet werden.

Verschiedene Faktoren bestimmen, welche Steuerarten bei einem Verkauf eines Hauses zum Tragen kommen.
Unsere Experten von Axmann & Engling unterstützen Sie gerne bei allen Steuerfragen in Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien & gewerblichem Immobilienhandel.

Hausverkauf Steuern bei gewerblichem Immobilienhandel

Falls der Verkauf eines Hauses im Rahmen eines als gewerblich anzusehenden Immobilienhandels erfolgt, ist sowohl der Veräußerungsgewinn zu versteuern als auch Gewerbesteuer zu zahlen. Daneben fällt manchmal auch Umsatzsteuer an, dabei ist die Option gemäß § 9 (3) UStG zu prüfen.

Grunderwerbsteuer bei Hausverkauf

Der Käufer des Hauses muss für den Kauf die sogenannte Grunderwerbsteuer zahlen und in allen folgenden Jahren die jährliche Grundsteuer. Alle wichtigen Informationen zum Thema Grundsteuer und Grundsteuerreform finden Sie hier.


Wichtiger Tipp: Falls ein Haus privat an den Ehepartner oder an die eigenen Kinder verkauft wird, fällt keine Grunderwerbsteuer an!

Steuern bei Hausverkauf von geerbten Immobilien

Wer Immobilien oder sonstige Vermögenswerte erbt, unterliegt grundsätzlich der Erbschaftssteuer. Allerdings gibt es für Ehepartner und nahe Verwandte hohe Freibeträge. So können Ehegatten bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder bis zu jeweils 400.000 Euro und Enkel bis zu 200.000 Euro. Nur bei höheren Werten wird die Erbschaftsteuer fällig. 

 

Beim Erbe fängt, im Gegensatz zum Kauf, die Spekulationssteuer nicht von vorne an, sondern es wird der Zeitpunkt des Kaufes durch den Erblasser berücksichtigt. Falls zwischen diesem Zeitpunkt und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, fällt keine Spekulationssteuer an, wenn die Erben das Haus verkaufen. Das Gleiche gilt, wenn der Erblasser die Immobilie selbst genutzt hat. 

 

Tipp: Die Drei-Objekt-Grenze gilt nicht für vererbte Immobilien!

Steuern auf privaten Hausverkauf

Bei privaten Verkäufen von Immobilien werden weder Umsatzsteuer noch Gewerbesteuer erhoben. Allerdings kann eventuell die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird in der Regel dann fällig, wenn ein Haus innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkauft wird und gleichzeitig nicht selbst bewohnt wurde. Im Grunde genommen ist dann eine Steuer auf private Veräußerungsgewinne zu zahlen. Der aus dem Verkauf erzielte Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis und minus Kosten für den Verkauf) wird dann mit dem individuellen Satz der Einkommensteuer versteuert.

 

Grundsätzlich gilt: Sobald zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie mehr als zehn Jahre liegen, ist der Verkauf steuerfrei. Allerdings darf kein gewerblicher Immobilienhandel vorliegen und zusätzlich muss unbedingt die 3-Objekte-Grenze beachtet werden.

 

Dieses Thema ist sehr komplex, daher haben wir für Sie alle wichtigen Informationen zum Thema Spekulationssteuer hier zusammengefasst.

Spezialinfo: Was bedeutet 3-Objekte-Grenze?

Prüfen Sie vor einem geplanten Verkauf unbedingt gemeinsam mit Ihrer Steuerberatungskanzlei, ob Sie die sogenannte 3-Objekte-Grenze durch den Verkauf überschreiten. Falls ja, würde auch dann Spekulationssteuer anfallen, wenn die Zehn-Jahres-Frist bereits vorbei ist.

Die 3-Objekte-Grenze wird überschritten, falls Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkaufen. Das Finanzamt geht dann vom gewerblichen Grundstückshandel gemäß § 15 EStG aus. Und Vorsicht: Diese Regelung ist auch rückwirkend gültig. Falls Sie also bereits zwei Wohnungen steuerfrei verkauft haben und nun vor dem Verkauf der dritten Wohnung stehen, sollten Sie sich das reiflich überlegen. Denn es kann dann zu einer rückwirkenden Besteuerung auch der beiden anderen Objekte kommen. 

Wie viel Prozent Steuer bei Hausverkauf?

Es gibt keine pauschale Prozentzahl, die Steuern beim Hausverkauf beschreibt. So wird die Grundsteuer nach bestimmten Hebesätzen berechnet, die im Rahmen der Grundsteuerreform derzeit überarbeitet werden. Die Gewerbesteuer beträgt durchschnittlich 15 %, kann sich aber auch auf nur 7 % belaufen. Die Spekulationssteuer (eigentlich Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften) wird wiederum mit dem persönlichen Satz der Einkommensteuer belegt, dieser beträgt zwischen 14 % und 45 %. 


Eine Beispielrechnung, wie viel Spekulationssteuer anfallen kann, finden Sie hier.

Die Spekulationsfrist von Immobilien beträgt 10 Jahre und beginnt mit der Beurkundung des Kaufvertrags.
Unsere Experten von Axmann & Engling unterstützen Sie gerne bei allen Steuerfragen in Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien & gewerblichem Immobilienhandel.

Können Verluste beim Hausverkauf steuerlich abgesetzt werden?

Verluste beim Verkauf von Immobilien sind in der heutigen Zeit eher selten. Falls dieser Fall jedoch eintritt, können die Verluste mit Gewinnen aus Immobiliengeschäften im gleichen Jahr verrechnet werden. Dies wird dann in der Steuererklärung im Abschnitt “Private Veräußerungsgeschäfte” gegeneinander aufgerechnet. Sobald jedoch die Spekulationsfrist abgelaufen ist, können weder Verluste noch Gewinne steuerlich berücksichtigt werden. 

Wie kann ich beim Hausverkauf Steuern sparen?

Die beste Möglichkeit, Steuern beim Hausverkauf zu sparen, besteht darin, Spekulationsfristen zu beachten. Verkaufen Sie also möglichst nicht, bevor zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf liegen. Falls Sie die Immobilie selbst genutzt haben, entfällt die Frist, Näheres zu Eigennutzung und Spekulationsfrist finden Sie hier.

 

Im Übrigen wäre es keine gute Idee, den Verkauf bei der Steuererklärung zu verschweigen, um einer Besteuerung zu entgehen. Das Finanzamt wird bei einem Immobilienverkauf stets automatisch vom Notar informiert.

Fazit

Als Spezialisten für Grundbesitz sind wir von der Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft Ihr zuverlässiger Partner für alle mit Immobilien & Steuern zusammenhängenden Themen. Wir beraten Sie fair und helfen Ihnen, die Steuern beim Hausverkauf so weit wie möglich zu vermeiden. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenloses, unverbindliches Erstgespräch!

FAQ

Neben Grunderwerbsteuer für den Käufer fallen unter bestimmten Umständen Spekulationssteuer (in Form von Steuer auf private Veräußerungen) und eventuell Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an. 

Wird eine Immobilie erst mehr als zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkauft, fällt keine Spekulationssteuer an. Das Gleiche gilt, wenn das Haus selbst bewohnt wurde.

Sobald man drei oder mehr Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, geht das Finanzamt von gewerblichem Immobilienhandel aus. Alle erzielten Gewinne aus dem Verkauf sind dann zu versteuern, auch wenn die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist.

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