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Geerbtes Haus verkaufen steuerfrei – Wie geht das?

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Kaum ein Thema ist mit so vielen Emotionen verbunden, wie der Verkauf eines geerbten Hauses. Gleichzeitig lauern bei kaum einem anderen Thema so viele steuerliche und finanzielle Risiken wie bei einem Hausverkauf nach Erbe. Denn mit einem Erbe werden eventuell Erbschaftssteuern und bei einem Verkauf in vielen Fällen Spekulationssteuern fällig. Erfahren Sie hier mehr über Freibeträge bei der Erbschaftssteuer, über Spekulationsfristen und Spekulationssteuer, über den Hausverkauf als Erbengemeinschaft und vor allem darüber, wie Sie ein geerbtes Haus verkaufen können, ohne Steuern zu zahlen.

Das Wichtigste vorab in Kurzform

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Im Grunde genommen können Sie ein geerbtes Haus sofort verkaufen, sobald Ihnen das Haus gehört. Dies ist dann der Fall, wenn die Immobilie laut Grundbucheintrag übertragen wurde. In der Regel ist dazu zuvor ein Erbschein zu beantragen.

Kann ich ein geerbtes Haus ohne Grundbucheintrag verkaufen?

In Ausnahmefällen kann der Verkauf eines geerbten Grundstücks auch ohne vorherigen Grundbucheintrag anhand von Testament, Erbvertrag oder Erbschein erfolgen. Wichtig ist, dass auf beiden Seiten Sicherheit bezüglich des Eigentums besteht.

Benötige ich einen Erbschein zum Verkauf eines geerbten Hauses?

Ein Erbschein wird in der Regel dann benötigt, wenn weder notarielles Testament noch Erbvertrag vorliegen. Die Frage, wer Erbe ist, kann in solchen Fällen zunächst nicht zweifelsfrei festgestellt werden. Daher ist ein Erbschein notwendig, um nachzuweisen, wem das Erbe (zum Beispiel das Haus) gehört und wer es verkaufen darf.

Was ist ein Erbschein?

Bei einem Erbschein handelt es sich um eine öffentliche Urkunde, in der amtlich bezeugt wird, wer Erbe ist und welche Verfügungsbeschränkungen damit einhergehen. Der Erbschein kann von den Erben beim zuständigen Nachlassgericht am Wohnsitz des Verstorbenen beantragt werden.

Soll ich ein geerbtes Haus annehmen?

Nicht in jedem Fall ist ein geerbtes Haus ein finanzieller Gewinn. Denn mit der Immobilie werden auch die Verbindlichkeiten und Schulden des Erblassers übernommen. Prüfen Sie daher zwingend vor Annahme eines Erbes, mit welchen Pflichten (z.B. Wohnrecht) und Verbindlichkeiten (Hypotheken) die Immobilie belastet ist. Auskunft gibt Ihnen ein Grundbuchauszug, auf den jeder Erbe Anspruch hat. Falls das Haus frei von Schulden ist oder der Wert des Hauses größer ist als die Verbindlichkeiten, können Sie das Erbe aus finanzieller Sicht ohne Bedenken antreten. Prüfen Sie in diesem Zusammenhang auch anderweitige Schulden oder weiteres Vermögen des Erblassers, falls Sie dieses ebenfalls erben sollten.

Wann sollte man ein Erbe nicht annehmen?

Falls die Verbindlichkeiten (z.B. Schulden, Hypotheken) den Vermögenswert übersteigen, ist das Erbe überschuldet, dann sollten Sie das Erbe nicht annehmen. Wichtig bei Immobilien ist in diesem Zusammenhang auch die Prüfung, welche Pflichten (z.B. Wohnrecht) mit dem Erbe verbunden sind. Falls durch ein lebenslanges Wohnrecht beispielsweise keine Möglichkeit besteht, ausreichende Einkünfte aus der Immobilie zu generieren, gleichzeitig jedoch Kredite abzubezahlen sind, kann es sich nachteilig auswirken, das Erbe anzunehmen. Prüfen Sie den Sachverhalt eingehend, Sie haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen.

Sie sind unsicher, ob Sie ein Erbe antreten oder ausschlagen sollen? Die Experten von Axmann & Engling beraten Sie gerne!

Was kostet die Grundbuchänderung nach dem Erbe?

Falls Sie das Erbe annehmen, stellen Sie einen “Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags”. Daraufhin werden Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Dazu müssen Sie das Testament bzw. den Erbvertrag oder den Erbschein vorlegen. Die Berichtigung im Grundbuch ist kostenlos, insofern Sie diese innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers vornehmen lassen.

Was muss ich beachten, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?

Um ein geerbtes Haus erfolgreich zu verkaufen, sind folgende Punkte unbedingt zu beachten:

Wert der Immobilie ermitteln

Zunächst sollten Sie den aktuellen Marktwert des Hauses ermitteln. Erste Anhaltspunkte können die kostenlosen Wertermittlungen im Internet sein, die von vielen Immobilienagenturen angeboten werden. Diese geben jedoch nur einen groben Anhaltspunkt. Ausstattung, Zustand und besondere Einrichtungen (Gartenhaus, Pool, Sauna o.ä.) werden dabei in der Regel nicht berücksichtigt. Um den tatsächlichen Wert zu ermitteln, benötigen Sie daher ein Wertgutachten von einem Immobilienexperten. Dies kann auch Unstimmigkeiten vermeiden, falls es mehrere Erben gibt, die zu unterschiedlichen Mindestpreisen verkaufen möchten. Nehmen Sie zusätzlich auch Einsicht in die Daten, die bezüglich der Erhebungen zur neuen Grundsteuerreform abgegeben wurden.

Belastungen auf der Immobilie ermitteln

Prüfen Sie vorab, optimalerweise noch bevor Sie das Erbe antreten, den aktuellen Grundbuchauszug. Dort sind alle Belastungen (Hypotheken) und Pflichten (Wegerecht, Wohnrecht usw.) eingetragen.

Prüfung, ob Spekulationsfrist abgelaufen

Prüfen Sie danach, ob die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist. Dies ist der Fall, wenn die Immobilie mehr als zehn Jahre im Besitz des Erblassers war. Weiterhin spielt es eine wichtige Rolle, ob der Erblasser die Immobilie selbst genutzt hat. Mehr Details zum Thema Spekulationsfrist finden Sie hier.

Relevante Unterlagen zusammenstellen

Stellen Sie alle relevanten Unterlagen zusammen, die für den Verkauf wichtig sind, wie zum Beispiel Grundbucheinträge, Energieausweis, Grundrisse, Baupläne, Belege über durchgeführte Reparaturen und Sanierungen oder Ähnliches. Dies sind wichtige Informationen sowohl für einen Makler als auch für Kaufinteressenten.

Art der Vermarktung entscheiden

Treffen Sie anschließend eine Entscheidung, wie Sie das Haus verkaufen möchten. Falls Sie alles selbst organisieren, sparen Sie zwar die Maklerprovision, müssen jedoch selbst ein Exposé erstellen, eine Vorauswahl bei den Interessenten vornehmen, deren Bonität prüfen, alle Besichtigungen organisieren und die gesamte Vertragsabwicklung übernehmen. Dies bedingt einen nicht unerheblichen Aufwand, vor allem an Zeit. Falls Sie nicht in der Nähe der Immobilie wohnen, ist dies nur unter erschwerten Bedingungen möglich. Entscheiden Sie sich daher nicht vorschnell gegen einen Makler, insbesondere dann nicht, wenn mehrere Miterben vorhanden sind. Ein Makler wird die Rahmenbedingungen von Anfang an klären, alle Besichtigungstermin koordinieren und anschließend solvente Kaufinteressenten für die engere Wahl vorschlagen. Die gesamte Abwicklung (inkl. Kaufvertrag usw.) kann ebenfalls vom Immobilienmakler übernommen werden.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf einer Immobilie können grundsätzlich verschiedene Arten von Steuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Wichtig bei Privatverkäufen nach einem Erbe sind vor allem die Erbschafts- und die Spekulationssteuer.

Erbschaftsteuer

Erbschaftssteuer wird vom Finanzamt auf alle Werte erhoben, die vom Verstorbenen (Erblasser) an die Erben übergehen. 

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Hausverkauf?

Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt von der Steuerklasse und damit vom Verwandtschaftsgrad ab. Zusätzlich gibt es für nahe Verwandte relativ hohe Freibeträge. Falls der Wert der geerbten Immobilie bzw. der geerbte Anteil unter dem jeweiligen Freibetrag liegt, fällt keinerlei Erbschaftssteuer an. Falls der Wert des Erbes höher ist, wird nur der Beträgt oberhalb der jeweiligen Freibeträge mit Steuern belegt.

Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt von der Steuerklasse ab, die wiederum vom Verwandtschaftsgrad abhängig ist.

Von welchem Wert wird die Erbschaftssteuer beim Hausverkauf berechnet?

Zur Festsetzung der Erbschaftssteuer wird vom Finanzamt in der Regel der sogenannte Verkehrswert einer Immobilie zugrunde gelegt. Dies ist der marktübliche Preis, den eine Immobilie dieser Art und Größe in der Region in der Regel erzielen würde. Allerdings entspricht dieser Wert nicht zwingend dem realen Verkaufspreis. Falls es sich um eine vermietete Immobilie handelt, werden lediglich 90 % des Verkehrswertes zur Steuerfestsetzung herangezogen.

Was geschieht, wenn die Erben die Erbschaftssteuer nicht zahlen können?

Falls es sich um ein vermietetes Haus handelt, kann die Erbschaftssteuer über zehn Jahre gestundet werden, falls die Erben die Steuer nur durch einen Notverkauf zahlen könnten. Dies soll Vermietern helfen, die Erbschaftssteuer nach und nach aus den Mieteinnahmen zu begleichen. Beim Verkauf eines Hauses ist die Steuer als einmalige Zahlung zu leisten.

Welche Freibeträge gibt es bei der Erbschaftssteuer?

Nahe Verwandte können beim Erbe von relativ hohen Freibeträgen profitieren. Ist eine Immobilie weniger wert als der entsprechende Freibetrag, muss keine Erbschaftssteuer bezahlt werden. Bei hochwertigen Immobilien, vor allem in Großstädten, werden die Freibeträge jedoch inzwischen sehr häufig überschritten. Hier wären (Teil-) Schenkungen schon zu Lebenszeiten eine gute Möglichkeit, Erbschaftssteuer einzusparen.

Nahe Verwandte profitieren von hohen Freibeträgen bei der Erbschaftssteuer.

Ablauf Hausüberschreibung

Bei der landläufig als “Spekulationssteuer” bezeichneten Steuer handelt es sich eigentlich um eine Steuer auf Veräußerungsgewinne aus privaten Verkäufen. Im Bereich Immobilien gibt es Regeln, die eine solche Besteuerung vermeiden können, wie zum Beispiel die sogenannte Spekulationsfrist. Diese beträgt zehn Jahre und ermöglicht einen steuerfreien Verkauf, sobald die Immobilie mehr als zehn Jahre im eigenen Besitz war. Beim Erbe wird diese Frist vom Erblasser an den Erben weitergegeben. Falls also der Verstorbene das Haus mehr als zehn Jahren sein Eigentum nannte, ist ein Verkauf steuerfrei. Das Gleiche gilt, wenn die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst genutzt wurde. Mehr Details zum Thema Spekulationssteuer finden Sie hier. 

In vielen Fällen ist der Verkauf eines geerbten Hauses ohne Zahlung von Spekulationssteuer möglich. Kontaktieren Sie jedoch unbedingt vorab einen Steuerberater, um dies detailliert klären zu lassen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Erbschaft?

Die Spekulationssteuer als Steuer auf private Veräußerungsgewinne wird in Höhe des persönlichen Satzes der Einkommenssteuer fällig. Falls Veräußerungsgewinne nicht mehr als 599,99 Euro pro Jahr betragen, sind diese steuerfrei. Diese Grenze wird bei Immobilienverkäufen jedoch in der Regel überschritten. Zu beachten ist in steuerlicher Hinsicht auch die 3-Objekte-Regelung, die einen gewerblichen Immobilienhandel besteuert und theoretisch vom Finanzamt herangezogen werden könnte.

Wird die Spekulationsfrist vererbt?

Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Tag der Erbschaft, sondern mit dem Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat oder an dem dieser begonnen hat, die Immobilie selbst zu nutzen. In diesem Sinne wird die Spekulationsfrist mit vererbt.

Sie sind unsicher, ob Sie ein Erbe antreten oder ausschlagen sollen? Die Experten von Axmann & Engling beraten Sie gerne!

Wann ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei?

Ein steuerfreier Verkauf ist möglich, wenn weder Spekulations- noch Erbschaftsteuer anfallen. 

In folgenden Fällen kann der Verkauf eines geerbten Hauses ohne Zahlung von Erbschaftsteuer erfolgen:

  • Der Wert der geerbten Immobilie übersteigt nicht den persönlichen Freibetrag bei der Erbschaftssteuer.
  • Belastungen und Kosten, die mit dem Erbe in Verbindung stehen (Hypotheken usw.), können angerechnet werden.


In folgenden Fällen fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses keine Spekulationssteuer an:

  • Der Erblasser hat die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben.
  • Der Erblasser hat die Immobilie im Jahr seines Todes und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt. 
  • Die Immobilie wird ohne jeglichen Gewinn (unter Berücksichtigung aller Schulden und Belastungen) verkauft.
  • Sie haben als Verkäufer nicht mehr als drei Immobilien innerhalb der letzten fünf Jahre verkauft und gelten daher nicht als gewerblicher Immobilienhändler.
  • Der Gewinn aus dem Verkauf beträgt weniger als 600 Euro (und es gibt keine weiteren Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr).

Sonderfall: Verkauf geerbtes Haus als Erbengemeinschaft

Falls Sie ein Haus nicht als Alleinerbe, sondern mit mehreren anderen Personen erben, bilden Sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Dies kann zum Beispiel auch der Fall sein, wenn ein Elternteil stirbt und sowohl der zurückbleibende Ehepartner als auch das Kind gemäß gesetzlicher Erbfolge erben. 

In einer Erbengemeinschaft können Sie nur gemeinsam entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll.

Möglichkeiten für Erbengemeinschaft bei geerbter Immobilie

Falls Sie gemeinsam mit anderen eine Immobilie erben, haben Sie verschiedene Möglichkeiten, das Erbe zu nutzen bzw. aufzuteilen:

Ein Erbe zieht in das Haus ein und zahlt Miete

Falls einer der Erben das Haus selbst bewohnen möchte, kann an ihn vermietet werden. Die Mieteinnahmen werden dann auf die Miterben verteilt, Vermieter ist die Erbengemeinschaft.

Ein Erbe zahlt die anderen Erben aus

Falls einer der Erben die Immobilie alleine übernehmen möchte, kann dieser die anderen Miterben auszahlen, indem er deren Anteil zu marktüblichen oder verhandelbaren Konditionen übernimmt. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass die Miterben ihren Erbanteil verkaufen. Die diesbezüglichen Regelungen sind sehr komplex und nur anwendbar, sofern Einigkeit erzielt werden kann. Lassen Sie sich daher unbedingt sowohl durch einen Rechtsanwalt als auch durch eine Steuerberatungsgesellschaft beraten.

Das geerbte Haus wird vermietet

Die Erbengemeinschaft kann als Vermieter fungieren und das Haus vermieten. Die Mieteinnahmen können (nach Abzug aller Kosten, Rücklagen usw.) unter den Miterben aufgeteilt werden.

Das geerbte Haus wird in einzelne Wohneinheiten geteilt

Falls es sich um eine größere Immobilie mit mehreren Wohneinheiten handelt, kann auch eine Aufteilung in mehrere Wohneinheiten, die dann durch eine Teilungserklärung in verschiedene Eigentumswohnungen verwandelt werden, eine Option sein. Allerdings ist dieser Prozess recht aufwändig und bedingt einiges an Abstimmungen. Lassen Sie sich dazu unbedingt von einem Fachanwalt beraten.

Das geerbte Haus wird verkauft

Die Erbengemeinschaft kann gemeinsam entscheiden, das geerbte Haus zu verkaufen und den Erlös untereinander aufzuteilen.

Was tun, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist?

Ein geerbtes Haus kann nur verkauft werden, wenn alle Miterben dem zustimmen. Eine Mehrheitsentscheidung reicht nicht aus. Lösung könnte eine sogenannte Teilungsversteigerung sein. Diese muss beim Amtsgericht beantragt werden und hat im Endeffekt eine Auflösung der Erbengemeinschaft zur Folge. In der Regel liegt der Verkaufserlös bei dieser Art von Zwangsversteigerung unter dem bei einem regulären Verkauf zu erzielenden Preis. Dazu kommen nicht unerhebliche Kosten für Sachverständige und Gericht. Eine solche Lösung sollte daher nur im Notfall anvisiert werden. 

Tipp: Beauftragen Sie bei Unstimmigkeiten in einer Erbengemeinschaft eine neutrale Person (Rechtsanwalt, Steuerberater), die eine für alle akzeptable Lösung verhandeln kann.

Alternativen zum Verkauf eines geerbten Hauses

Falls Sie sich nicht zum Verkauf eines geerbten Hauses durchringen können oder noch nicht der optimale Zeitpunkt dafür gekommen ist, können Sie folgende Alternativen in Betracht ziehen:

Kann ich in ein geerbtes Haus einziehen?

Erben können ein geerbtes Haus auch selbst nutzen und entweder weiterhin darin wohnen (falls dies vorher schon der Fall war) oder in das Haus einziehen. Dies bietet sich vor allem dann an, wenn Lage und Ausstattung der Immobilie den persönlichen Wünschen entsprechen. Falls es mehrere Erben gibt, könnte es allerdings kompliziert werden. Besprechen Sie das Thema daher in solchen Fällen unbedingt mit Ihrem Steuerberater und einem Rechtsanwalt.

Lohnt es sich, ein geerbtes Haus zu vermieten?

Manchmal kann auch die Vermietung der geerbten Immobilie die Lösung sein. Dies bietet sich vor allem an, wenn das Haus vorher schon vermietet war und langfristige Mietverhältnisse bestehen. Bedenken Sie jedoch, dass ältere Immobilien oft eine recht schlechte Mietrendite mit sich bringen. Falls der Verstorbene zuvor selbst im Haus gewohnt hat, stehen oft umfangreiche Sanierungen an, da in vielen Fällen der Standard nicht mehr den aktuellen Anforderungen entspricht. Dies betrifft oft sowohl den energetischen Zustand des Hauses (Heizung, Dämmung) als auch die Raumaufteilung. Lassen Sie sich unbedingt von Immobilien- und Finanzierungsexperten beraten, ob und wann sich eine Sanierung / Renovierung mit anschließender Vermietung lohnen kann.

Weitere wichtige Fragen zum Thema geerbtes Haus verkaufen

Wir haben hier weitere wichtige Aspekte zum Verkauf eines geerbten Hauses zusammengestellt:

Welche Kosten entstehen beim Verkauf eines geerbten Hauses

Falls Sie ein geerbtes Haus verkaufen möchten, fallen sowohl Kosten und Zeitaufwand für die Vermarktung als auch für eventuelle Reparaturen und Sanierungen an. Darüber hinaus sind in der Regel Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen, wenn bestehende Kredite vorzeitig abgelöst werden. 

Die Kosten für den Verkaufsprozess können sehr unterschiedlich ausfallen, je nachdem, ob Sie einen Makler beauftragen oder nicht. Falls Sie sich aus Kostengründen gegen einen Makler entscheiden, fallen dennoch in der Regel Kosten für Anzeigen und Zeitaufwand für Besichtigungen und Vertragsverhandlungen an, die Ihnen ein Makler abnehmen könnte. Wägen Sie daher eingehend ab, ob Sie nicht doch einen Makler beauftragen, besonders bei Erbengemeinschaften kann dies viele Diskussionen vermeiden.

Reparaturen und Sanierungen vor dem Verkauf können sich lohnen, wenn damit ein wesentlich höherer Preis erzielt werden kann. Lassen Sie sich dazu unbedingt vorab umfassend beraten.

Wann ist der ideale Zeitpunkt für den Verkauf eines geerbten Hauses?

Aus steuerlicher Sicht ist der ideale Zeitpunkt für den Verkauf eines geerbten Hauses dann, wenn keine Spekulationssteuer und möglichst auch keine Erbschaftssteuer anfällt. Während Sie als Erbe kaum Einfluss auf die Höhe der Erbschaftssteuer haben, können Sie bezüglich der Spekulationssteuer gemeinsam mit Ihrem Steuerberater den optimalen Zeitpunkt individuell bestimmen. Zusätzlich sollten Sie die Entwicklung der Immobilienpreise in der jeweiligen Region beobachten und möglichst nicht aus einer Notlage heraus verkaufen müssen, falls die Preise kurzzeitig sinken.

Fazit

Ein geerbtes Haus verkaufen ist steuerfrei möglich, sobald alle Fristen, Freibeträge und Voraussetzungen beachtet werden. Als Experten für Immobilienbesitzer stehen wir Ihnen gerne für diesbezügliche Fragen zur Verfügung und begleiten Sie bei diesem Prozess. 

Vereinbaren Sie jetzt Ihr unverbindliches und kostenloses Erstgespräch.

Die Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft

Als Spezialisten für Kapitalanlagen sind wir von der Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft Ihr zuverlässiger Partner für Steuerrecht im Immobilienbereich. Wir beraten Sie fair und helfen Ihnen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

FAQ

Falls der Wert der Immobilie die Freibeträge der Erben nicht übersteigt und somit keine Erbschaftssteuer anfällt und sobald die Spekulationsfrist abgelaufen ist bzw. das Haus ausreichend lange selbst (vom Erblasser bzw. Erben) genutzt wurde, kann ein Haus steuerfrei verkauft werden.

Sobald das geerbte Haus mehr als zehn Jahre im Besitz des Erblassers und des Erben war bzw. falls das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor vom Erblasser bzw. Erben selbst genutzt wurde, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Kauf des Hauses durch den Erblasser und nicht mit der Übernahme durch den Erben, somit wird die Spekulationsfrist im Grunde genommen mit vererbt.

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