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Spekulationssteuer – Alles Wissenswerte, Tipps & Hinweise

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Der Verkauf von Gebäuden, Grundstücken oder Wertpapieren führt in der Regel nicht zu Gewinnen, die einkommensteuerpflichtig sind. Eine Ausnahme bilden hier jedoch spekulative Geschäfte, bei denen kurzfristige Wertsteigerungen erzielt werden sollen. In diesen Fällen können Einkommenssteuern anfallen, genauer gesagt die sogenannte Spekulationssteuer. In dem folgenden umfangreichen Ratgeber erklären wir Ihnen, was unter der Spekulationssteuer genau zu verstehen ist, wann Sie zu zahlen ist, wie Sie die Höhe der Spekulationssteuer berechnen und wie eine Zahlung vermieden werden kann.

Das Wichtigste vorab in Kurzform

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf Gewinne, die durch den privaten Verkauf von Kapitalanlagen, wie beispielsweise Aktien, Anleihen, Investmentfonds und Immobilien, erzielt werden. Denn unabhängig von den Gründen für den Verkauf, müssen Erträge aus privaten Veräußerungsgeschäften in der Regel gemäß § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Einkommensteuergesetz versteuert werden. Auch wenn der Verkauf aufgrund einer drohenden Zwangsversteigerung erfolgt, bleibt er steuerpflichtig. Allerdings stellt eine Enteignung kein privates Veräußerungsgeschäft dar und ist somit nicht steuerpflichtig.

 

Der Grund für diese Regelungen liegt darin, dass der Gesetzgeber verhindern möchte, dass Eigentümer bewusst die zu erwartende Preiserhöhung bei knappen Gütern ausnutzen. Dies ist insbesondere beim Verkauf von vermieteten Immobilien der Fall. Das Ziel ist es, Mietobjekte nicht zu „Spekulationsware“ werden zu lassen und letztendlich zu verhindern, dass Mieten unbezahlbar werden.


Die Spekulationssteuer wird im Allgemeinen auf den Veräußerungsgewinn (auch Spekulationsgewinn) erhoben, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis ergibt.

Wann ist die Spekulationssteuer zu zahlen?

Die Spekulationssteuer für eine Immobilie ist als privater Immobilienbesitzer unter bestimmten Bedingungen an den Fiskus zu zahlen:

 

  • Wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt, die nicht selbst genutzt wurde.
  • Falls die Immobilie innerhalb einer Frist von 10 Jahren – der sogenannten Spekulationsfrist – erneut verkauft wird.
  • Wenn beim Verkauf der Immobilie ein Gewinn erzielt wurde.
Unser Tipp daher: Ziehen Sie einen kompetenten Steuerberater heran, um auf der sicheren Seite zu sein, wann Sie die Spekulationssteuer zu zahlen haben oder wie Sie diese vermeiden können.

Was ist die Spekulationsfrist?

Spekulationsfrist für die Spekulationssteuer

Die Spekulationsfrist ist ein Begriff aus dem deutschen Steuerrecht und bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig sind. Konkret geht es um den Verkauf von Gegenständen, die nicht dem Betriebsvermögen oder dem Privatvermögen des Verkäufers zugeordnet werden können, beispielsweise Immobilien, Grundstücke oder Wertpapiere. Derzeit beträgt die Spekulationsfrist in Deutschland 10 Jahre. Wenn der Verkauf innerhalb dieses Zeitraums stattfindet, müssen Steuern auf den Veräußerungsgewinn gezahlt werden. 

Berechnung der Spekulationsfrist

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren für den Verkauf von Immobilien beginnt und endet mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags. Um die Spekulationssteuer für Ihr Haus zu vermeiden, sollte die Immobilie daher tatsächlich nicht einen Tag früher als zehn Jahre nach dem Kaufdatum verkauft werden. Falls eine Rückerwerbsoption genutzt wird, startet eine neue Spekulationsfrist, da dies nicht als Rückabwicklung gewertet wird.

Die Spekulationsfrist von Immobilien beträgt 10 Jahre und beginnt mit der Beurkundung des Kaufvertrags.

Beispiel Spekulationsfrist

Nehmen wir an, Sie haben am 17.6.2013 ein unbebautes Grundstück erworben, welches Sie im März 2017 bebaut und anschließend vermietet haben.

Wenn Sie das Grundstück mit dem darauf errichteten Haus vor dem 18.6.2023 verkaufen, müssen Sie auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer zahlen. Der Zeitpunkt des Erwerbs des unbebauten Grundstücks im Jahr 2013 ist dabei ausschlaggebend, während die Fertigstellung des Hauses im März 2017 keine Rolle spielt. Auch wenn das Gebäude und die Außenanlagen noch unvollständig sind, werden sie bei einem Verkauf in die Besteuerung des Veräußerungsgewinns einbezogen.

Wann fällt die Spekulationssteuer nicht an?

Es gibt Fälle, in denen die Spekulationssteuer für Immobilien nicht gezahlt werden muss, z.B. wenn es sich um selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Wenn Sie die Immobilie nach der Anschaffung bzw. Fertigstellung ausschließlich als private Wohnung genutzt haben, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei.

Auch erhalten Sie die Steuerbefreiung, wenn Sie als Immobilienbesitzer im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst im Objekt gewohnt haben, einschließlich angebrochener Jahre. Dann ist es nicht relevant, falls Sie die Immobilie anfänglich oder zwischenzeitlich vermietet haben, solange Sie im angegebenen Zeitrahmen eine Eigennutzung haben.

Weiterhin fällt die Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf nicht an, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf des Objekts mehr als 10 Jahre liegen. In diesem Fall wird das Datum der Beurkundung des Kaufs oder Verkaufs des Hauses herangezogen bzw. das Datum der Beurkundung des Kaufs des Grundstücks, falls das Haus selbst gebaut wurde. Sobald diese 10-jährige Spekulationsfrist abgelaufen ist, spielt es keine Rolle mehr, ob das Haus selbst genutzt oder vermietet wurde.

Die Steuerfreiheit bei diesen Fällen liegt darin begründet, dass der Gesetzgeber in diesen  Ausnahmen nicht davon ausgeht, dass der wirtschaftliche Gewinn beim Verkauf im Vordergrund steht.

Die nachfolgende Grafik zeigt Ihnen die Regelungen zur Spekulationssteuer beiImmobilien auf einen Blick:

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Es gibt keinen festen Steuersatz für die Spekulationssteuer. Die Höhe der Steuer hängt in der Regel vom Verkaufspreis Ihrer Immobilie und dem persönlichen Steuersatz des Steuerpflichtigen ab, der sich wiederum aus dessen Gesamteinkommen ergibt. Dieser Steuersatz kann bis zu 45 Prozent betragen. Zudem ist die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien vom damaligen Kaufpreis, den Veräußerungskosten sowie den Anschaffungskosten abhängig.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Wollen Sie schon vorab die Spekulationssteuer für Ihre Immobilie berechnen, können Sie frei zugängliche Spekulationssteuer Rechner nutzen oder aber die Steuer selbst berechnen. Hierzu müssen Sie folgende Schritte befolgen:

 

  1. Ermitteln Sie den Nettogewinn vom Immobilienverkauf.
  2. Multiplizieren Sie den Gewinn mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz.

 

Der Nettogewinn berechnet sich wiederum aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises inklusive Veräußerungskosten. Ihr Einkommensteuersatz richtet sich nach Ihren Gesamteinnahmen pro Jahr.



Nachfolgend zeigen wir Ihnen dies anhand eines Beispiels.



Tipp: Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen?

Sie können in folgenden 3 Fällen Steuern sparen:

Spekulationsfrist einhalten

Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, empfiehlt es sich, die 10-jährige Spekulationsfrist zu berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat diese Frist eingerichtet, um Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien zu entlasten. Das bedeutet, dass ein Immobilieneigentümer idealerweise die 10-jährige Spekulationsfrist abwartet, bevor er verkauft.

Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Wenn es Gründe für einen vorzeitigen Verkauf einer vermieteten Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist gibt, kann die Spekulationssteuer bei Immobilien durch vorangegangene Eigennutzung umgangen werden. Dazu ist es jedoch notwendig, dass der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt hat. Im Allgemeinen bleibt eine Immobilie steuerfrei, wenn der Eigentümer sie selbst nutzt.

Maximal drei Objekte veräußern

Es empfiehlt sich, nicht mehr als drei Immobilien zu verkaufen, da Sie sonst als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden und Ihre Einnahmen sowie der Veräußerungsgewinn entsprechend versteuert werden müssen (3-Objekt-Grenze).

Tipp: Wie kann ich die Steuerlast bei der Spekulationssteuer senken?

In vielen Fällen führt der Verkauf einer Immobilie während der Spekulationsfrist zur vorzeitigen Kündigung der Finanzierung und einer daraus resultierenden Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank. Diese Entschädigung kann bei der Berechnung des Gewinns berücksichtigt werden, um die Spekulationssteuer zu reduzieren. Solche Fälle können zum Beispiel bei Scheidungen oder Wohnsitzwechseln auftreten.

 

Darüber hinaus können Reparatur- und Modernisierungsarbeiten, die innerhalb der letzten 3 Jahre durchgeführt wurden, in vielen Fällen dem Anschaffungspreis zugerechnet werden. Diese Kosten können den Veräußerungsgewinn mindern, wobei Schönheitsreparaturen ausgenommen sind.

 

Wenn eine Immobilie vermietet wird, kann der Besitzer jedes Jahr steuerliche Abschreibungen geltend machen. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist können diese Abschreibungen in den Veräußerungsgewinn einbezogen werden. Die Definition, welche Beträge im Einzelfall dem Gewinn zuzurechnen oder abzuziehen sind, erfolgt gemäß § 23 Absatz 3 des Einkommensteuergesetzes.

Gerne beraten wir Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie und helfen Ihnen so, Geld zu sparen! 

Vereinbaren Sie uns jetzt ein kostenloses Erstgespräch!

Für die Spekulationsfrist von gewerblichen Immobilien gelten besondere Voraussetzungen.

Was gilt für gewerbliche Immobilien?

Für die Spekulationssteuer bei Gewerbeimmobilien gilt: Der Verkauf von Immobilien kann für den Verkäufer steuerpflichtig sein, wenn er als gewerblicher Immobilienverkäufer eingestuft wird. Dafür müssen die Voraussetzungen der Gewinnerzielungsabsicht, eine regelmäßige Verkaufstätigkeit und die Anzahl der verkauften Immobilien erfüllt sein. Diese sind in der Regel gegeben, wenn 3 oder mehr Immobilien innerhalb eines Jahres verkauft werden (3-Objekt-Grenze).

Was gilt für geerbte Immobilien?

Die Spekulationsfrist beim Verkauf einer geerbten Immobilie beginnt nicht mit dem Datum des Erbfalls, sondern mit dem Datum des Kaufs durch den Erblasser, d.h. Sie erben die Spekulationsfrist des Erblassers mit. Ist der Kauf mehr als 10 Jahre her, bleibt der Verkaufserlös auch unabhängig vom Datum des Erbfalls steuerfrei, d.h. die Spekulationssteuer bei Erbe entfällt.

Falls Sie konkrete steuerliche Fragen haben, vereinbaren Sie uns jetzt ein kostenloses Erstgespräch! Wir helfen Ihnen, die Spekulationssteuer zu umgehen bzw. zu senken und so Geld zu sparen!

Was gilt für geschenkte Immobilien?

Die Spekulationsfrist bei einer geschenkten Immobilie beginnt nicht mit dem Datum der Schenkung, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags. Es ist wichtig zu beachten, dass eine Spekulationssteuer bei einer Schenkung auch beim Verkauf einer Immobilie an Familienangehörige anfallen kann, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist nicht eingehalten wird.

Was gilt für unbebaute Grundstücke?

Für die Spekulationssteuer für ein Grundstück gelten die gleichen Regelungen wie obig beschrieben, falls das Grundstück bebaut ist. Anders verhält es sich allerdings bei der Spekulationssteuer für unbebaute Grundstücke: Da ein unbebautes Grundstück nicht von Ihnen bewohnbar ist, entfällt die Unterscheidung zwischen Fremd- und Eigennutzung, die bei Wohnungen oder Häusern relevant ist. Aus diesem Grund gibt es keine Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu umgehen: Sie müssen die Spekulationssteuer demnach immer zahlen, wenn Sie das Grundstück innerhalb von weniger als 10 Jahren nach dem Kauf weiterverkaufen.

Gibt es einen Freibetrag für die Spekulationssteuer?

Allgemeinhin gibt es bei Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften eine Freigrenze von 600 Euro pro Jahr. Solange die erzielten Gewinne diese Grenze nicht überschreiten, bleiben sie steuerfrei.

Fazit

Als Spezialisten für das Steuerrecht bei Immobilien sind wir von der Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft Ihr zuverlässiger Partner für die Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf oder dem Verkauf anderweitiger Immobilien bzw. Grundstücke. Gerne unterstützen wir Sie dabei, die Spekulationsfrist zu berechnen und die Höhe einer möglichen Spekulationssteuer zu ermitteln. Ebenfalls helfen wir Ihnen, die Spekulationssteuer zu umgehen oder diese zu reduzieren, um Steuern zu sparen. Zögern Sie daher nicht, uns zu kontaktieren. Vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenloses, unverbindliches Erstgespräch!

Autor: Stefan Hain

Stefan Hain studierte Wirtschaftswissenschaften an der Fachhochschule Schmalkalden und schloss dieses Studium mit dem Bachelor ab. Beim anschließenden Masterstudiengang in Erfurt spezialisierte er sich auf “Finance and Accounting” und startete danach bei einer mittelständischen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft seine berufliche Laufbahn. 2018 wurde Stefan Hain zum Steuerberater bestellt und wechselte im gleichen Jahr zur Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft, deren geschäftsführender Gesellschafter er heute ist. In der Kanzlei ist Stefan Hain schwerpunktmäßig als Experte für Insolvenzen & Sanierungen tätig und betreut darüber hinaus Immobilienbesitzer bei der Optimierung ihrer Steuerangelegenheiten.

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