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Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten – Lohnt sich das? Alle wichtigen Tipps

Inhalt

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Eine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten, ist besonders in touristisch attraktiven Großstädten und Landschaften lukrativ. Oft sind dabei höhere Mieteinnahmen möglich als bei normaler Vermietung als Wohnraum. Allerdings sind einige Aspekte zu beachten und einige Voraussetzungen zu prüfen, damit Sie bei dem Projekt “Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten” keine bösen Überraschungen erleben. Erfahren Sie hier mehr darüber, ob Ferienwohnungsvermietung von einer Gemeinde untersagt werden kann, wann Sie als Vermieter ein Gewerbe anmelden müssen, wo und wie Sie Mieteinnahmen versteuern müssen und in welchen Fällen Sie sämtliche Kosten für die Ferienwohnung von der Steuer absetzen können. 

Das Wichtigste vorab in Kurzform

Was ist eine Ferienwohnung - Definition

Im Allgemeinen wird als Ferienwohnung eine möblierte Wohnung bezeichnet, in der Gäste gegen Bezahlung für einen bestimmten Zeitraum wohnen. Die Größe der Wohnung spielt dabei keine Rolle. Auch Appartements, die tageweise gemietet werden können, gelten als Ferienwohnung.

Ferienwohnung vermieten - Lohnt sich das?

Wenn eine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermietet wird, kann die Wohnung sowohl auf Wunsch zeitweise selbst genutzt als auch gleichzeitig durch Einnahmen aus Vermietung finanziert werden. Langfristig sind Gewinne aus Mieteinnahmen möglich und die Kosten für den eigenen Urlaub können ebenfalls reduziert werden.

Welche Wohnräume können als Ferienwohnung vermietet werden?

Es gibt verschiedene Varianten von Wohnungen, die man als Ferienwohnung vermieten kann.

Eigene Wohnung als Ferienwohnung zeitweise vermieten

Die eigene Wohnung oder einen Teil der Wohnung zu vermieten erfolgt häufig in Form von einer Art Wohnungstausch für den Urlaub oder als Untervermietung für einen gewissen Zeitraum. Meist wird die Wohnung dann möbliert angeboten. Achten Sie in diesen Fällen darauf, detaillierte Regelungen für die Benutzung von Geräten und Räumen (Waschmaschine, Küche, Garten, Balkon, Keller) zu treffen.

Mehrere Varianten von Wohnungen eignen sich, um diese als Ferienwohnung zu vermieten.

Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten

Wer über eine Einliegerwohnung im eigenen Haus verfügt, kann diese entweder fest vermieten oder als Ferienwohnung anbieten, falls keine regionalen Bestimmungen (Zweckentfremdung) dem entgegenstehen.

Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten

Eine eigens dafür erworbene Eigentumswohnung kann ebenfalls als möblierte Ferienwohnung vermietet werden, wenn dem keine rechtlichen oder regionalen Bestimmungen entgegenstehen.

Eigene Ferienwohnung vermieten

Falls Sie sich selbst eine Ferienwohnung gekauft haben, können Sie diese in der Regel unkompliziert zeitweise weiter vermieten. Prüfen Sie vorher unbedingt alle diesbezüglichen Einschränkungen und Verbote. 

Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten - Was ist zu beachten?

Viele Eigentümer von Wohnungen an attraktiven Standorten nutzen die Chance, diese lukrativ als Ferienwohnung zu vermieten. Vorab sollten jedoch einige wichtige Aspekte geprüft werden.

Regionale Verbote prüfen

In vielen Städten und Regionen wird eine Vermietung als Ferienwohnung inzwischen stark beschränkt, um der Knappheit an Wohnraum entgegenzuwirken. Erkundigen Sie sich unbedingt vorher, wie die Bedingungen vor Ort aussehen.

Teilungserklärung prüfen

Manche Eigentümergemeinschaften untersagen in der Teilungserklärung eine Vermietung als Ferienwohnung und / oder eine gewerbliche Nutzung. Lassen Sie dies im Zweifelsfall durch einen Rechtsanwalt prüfen.

Info: Wann ist die Vermietung einer Ferienwohnung lediglich Vermögensverwaltung und kein Gewerbe?

Wenn auch in manchen Teilungserklärungen die gewerbliche Nutzung einer Wohnung untersagt ist, so heißt dies nicht zwingend, dass eine Vermietung als Ferienwohnung gar nicht erfolgen darf. Sobald nämlich die Vermietung nicht die Haupteinnahmequelle des Vermieters darstellt, handelt es sich eher um eine private Vermögensverwaltung und die zeitweise Vermietung ist möglich.

Verbot Vermietung via Airbnb prüfen

In vielen Hausgemeinschaften sind Vermietungen von Wohnungen oder Zimmern via Plattformen wie Airbnb nicht erwünscht. Lassen Sie vorab prüfen, ob dieses Verbot auch in der Teilungserklärung enthalten ist. Falls nicht, lässt sich zwar eine kurzzeitige Vermietung nicht unbedingt verbieten, sollte jedoch überdacht werden, um Konflikte in der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden.

Formalitäten bezüglich Gewerbe & Ordnungsamt klären

Klären Sie vorab unbedingt, ob und wann Sie für die Vermietung ein Gewerbe anmelden müssen und ob eine Zustimmung des Ordnungsamtes zur Vermietung wahrscheinlich ist. In vielen Städten und Gemeinden ist die Vermietung von Ferienimmobilien stark reglementiert.

Muss ein Gewerbe angemeldet werden bei Vermietung einer Ferienwohnung?

Falls eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden soll, ist dazu nicht zwingend eine Gewerbeanmeldung notwendig. Entscheidend ist eher die Frage, ob eine regelmäßige gewerbliche Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht angestrebt wird oder die Wohnung vor allem selbst als Ferienwohnung genutzt werden soll und nur hin und wieder eine Vermietung geplant ist.

Ist eine Ferienwohnung meldepflichtig?

Eine Ferienwohnung muss in Deutschland beim Einwohnermelde- oder Ordnungsamt angemeldet werden. Bitte beachten Sie, dass die Vermietung abgelehnt werden kann, da in vielen Ort inzwischen weitere Ferienimmobilien nicht erwünscht sind, sondern die Schaffung und Erhaltung von Wohnraum Vorrang hat.

Brauche ich eine Wohnraumschutznummer für die Vermietung einer Ferienwohnung?

In einigen Städten und Gemeinden benötigen Sie eine Wohnraumschutznummer, wenn Sie Wohnraum zur Kurzzeitvermietung anbieten möchten. In diesem Fall müssen Sie sich auf einem Portal registrieren und die Registrierungsnummer in Inseraten und bei Vermietungen angeben. Ob Sie eine solche Nummer benötigen, erfahren Sie bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

Was passiert bei Leerstand in der Ferienwohnung?

Die voraussichtliche Auslastung einer Ferienwohnung, d.h. die Anzahl der Wochen, in denen eine Ferienwohnung durchschnittlich vermietet wird, hängt vor allem von der Region ab. Die meisten Ferienimmobilien in Deutschland werden für ungefähr 24 Wochen im Jahr vermietet, wenn sie in ausgesprochen touristischen Regionen liegen. Bei Immobilien im Ausland liegt die Rate bei durchschnittlich nur etwa 8 Wochen pro Jahr. Dies sind ungefähre Durchschnittswerte, die durch Analyse diverser Vermietungsportale ermittelt wurden. 


Die Kosten für den Leerstand können Sie bei gewerblicher Vermietung oder Teilnutzung anteilig steuerlich absetzen.

Ferienwohnung vermieten - Wann lohnt es sich?

Damit sich die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung langfristig lohnt, sollten bestimmte Rahmenbedingungen erfüllt sein.

Lage des Objektes

Immens wichtig für die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung ist die Lage. Touristisch attraktive Regionen oder Städte bieten bessere Chancen als City-Randlagen oder weniger bekannte Regionen. Prüfen Sie im Zweifelsfall auch, ob eine Vermietung als sogenanntes  “Monteurszimmer” aussichtsreich ist.

Mehrere Rahmenbedingungen müssen erfüllt sein, damit sich die Vermietung von Ferienwohnungen langfristig lohnt.

Finanzierung Darlehen durch Mieteinnahmen

Falls Sie eine Finanzierung der Immobilie durch Vermietung als Ferienwohnung planen, kalkulieren Sie möglichst realistisch die Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen und die durchschnittlich zu erwartenden Leerstände. Erkundigen Sie sich hierzu bei den örtlichen Fremdenverkehrsämtern nach den regionalen Kennzahlen. 

Kosten für Hausverwaltung beachten

Beachten Sie bei der Kalkulation der Finanzierung einer Eigentumswohnung als Ferienimmobilie, dass Sie als Eigentümer sämtliche Nebenkosten tragen müssen. Dazu gehören neben Heizung, Instandhaltungen, Renovierungen usw. auch die Kosten für die Hausverwaltung.

Kosten für Mietverwaltung & Services einkalkulieren

Bei einer Ferienwohnung erfolgt sehr häufig ein Mieterwechsel. Empfang der neuen Gäste, Abnahme und Kontrolle der Wohnung bei Abreise, Reinigung der Wohnung, Bettwäsche- und Handtuchwechsel, Gartenpflege und vieles mehr fallen regelmäßig an. In den meisten Fällen werden Sie dies nicht selbst durchführen können. Es gibt professionelle Anbieter, die sich um diese Dinge kümmern und teilweise auf Wunsch auch die Vermarktung und die Kommunikation mit den potenziellen Mietern übernehmen. Die dafür anfallenden Kosten variieren sehr stark, je nach Art und Umfang der Leistungen. Steuerlich gesehen können diese Kosten gegen die Mieteinnahmen verrechnet werden. 

Welche Versicherung brauche ich als Vermieter einer Ferienwohnung?

Unbedingt erforderlich bei Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung sind eine verbundene Wohngebäudeversicherung, eine Inhalts- bzw. Hausratversicherung und eine (Betriebs-)Haftpflichtversicherung. Weiterhin sollten Sie eine Elementarversicherung abschließen und über eine Rechtsschutzversicherung nachdenken. Übrigens: Falls Sie eine verantwortliche Person vor Ort benennen können, sinken die Versicherungsprämien in der Regel.

Ferienwohnung vermieten und Steuern sparen - Wie geht das?

Das Steuerrecht ist in Bezug auf Ferienwohnung recht komplex. Wir stellen hier die wichtigsten Aspekte vor. Die individuelle Sachlage sollten Sie unbedingt mit einer kompetenten Steuerberatungskanzlei besprechen.

Unser Tipp: Ziehen Sie einen kompetenten Steuerberater heran, um auf der sicheren Seite zu sein bezüglich der Versteuerung Ihrer Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung.

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Welche Umsatzsteuer fällt bei Vermietung einer Ferienwohnung an?

Für die Vermietung von Ferienwohnungen gilt der ermäßigte Umsatzsteuersatz (derzeit 7 % in Deutschland). Allerdings ist bis zu einem Brutto-Umsatz von maximal 22.000 Euro keinerlei Umsatzsteuer zu erheben oder abzuführen. Dies gilt entsprechend der Kleinunternehmerregelung.

Welche Einnahmen aus Vermietung sind zu versteuern?

Grundsätzlich sind alle Einnahmen aus Vermietungen bei der persönlichen Einkommensteuererklärung anzugeben. Es wird jedoch unterschieden in gewerbliche Vermietung, Teilnutzung und reine Selbstnutzung.

Für die Angaben in der persönlichen Einkommensteuererklärung muss der Nutzen der Vermietung bestimmt werden.

Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht

Falls Sie mit der Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen und die Wohnung regelmäßig an zahlende Feriengäste vermieten, sind sämtliche Mieteinnahmen zu versteuern und im Gegenzug können alle durch die Vermietung entstandenen Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Tipp: Wann wird vom Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht anerkannt?

In der Regel erkennt das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht an, sobald die Einnahmen über den Ausgaben liegen. Ein weiteres Indiz für eine gewerbliche Vermietung liegt dann vor, wenn die Anzahl der Vermietungen ca. 75 % des ortsüblichen Niveaus erreicht.

Vorrangig Privatnutzung einer Ferienwohnung

Falls Sie die Ferienwohnung fast ausschließlich selbst nutzen und nur gelegentlich und entweder kostenlos oder zu reduzierten Raten an Freunde und Verwandte vermieten, geht das Finanzamt in der Regel von Liebhaberei aus. Dann können steuerlich nur sehr begrenzt Kosten abgesetzt werden, nämlich wie für eine selbstgenutzte Eigentumswohnung. Eventuelle Mieteinnahmen bleiben bis zu einem Freibetrag von derzeit 520 Euro pro Jahr (für sogenannte kurzfristige Vermietungen) steuerfrei. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie diesen Freibetrag nicht überschreiten, dann ist nämlich der Gesamtbetrag der Einnahmen zu versteuern, der Freibetrag kann nicht von einem höheren Betrag abgezogen werden.

Geteilte Nutzung einer Ferienwohnung

Eine sogenannte geteilte Nutzung der Ferienwohnung liegt vor, wenn die Wohnung zwar häufig selbst genutzt, jedoch zusätzlich auch vermietet wird. Die Kosten können dann anteilig für die Zeiten der Vermietung steuerlich abgesetzt werden, das Gleiche gilt für die Zeiten von Leerstand. Falls Sie die Wohnung (auch) selbst nutzen, kann unter Umständen eine Zweitwohnungssteuer anfallen. Lassen Sie sich bezüglich der steuerlichen Bedingungen bei geteilter Nutzung unbedingt steuerlich beraten.

Die Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft

Wir beraten Sie gerne kompetent & umfassend zu allen steuerlichen Aspekten bei der Vermietung Ihrer Ferienwohnung

Welche Kosten können bei Vermietung einer Ferienwohnung abgesetzt werden?

Falls sich die vermietete Ferienwohnung in Deutschland befindet und eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, gelten die deutschen Regelungen zur Absetzung von Kosten bei Vermietung einer Eigentumswohnung. Sie können daher sämtliche Kosten, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen (Zinsen für Darlehen, Renovierungskosten, Möblierung, Instandhaltung, Heizungskosten, Nebenkosten usw.) steuerlich absetzen. Im Gegenzug werden alle Mieteinnahmen als Einkünfte versteuert.

 

Eine detaillierte Auflistung aller absetzbaren Kosten finden Sie hier.

Wo sind die Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung zu versteuern?

Grundsätzlich gilt die Regelung, dass Mieteinnahmen dort zu versteuern sind, wo sie anfallen, also in dem Land, in dem sich die Immobilie befindet. Falls Sie eine Ferienimmobilie im Ausland besitzen und vermieten, müssen die anfallenden Steuern dementsprechend dort gezahlt werden, auch wenn Ihr eigener Hauptwohnsitz sich in Deutschland befindet.

Mieten, die im Ausland erzielt wurden, müssen dabei nur in bestimmten Fällen in Deutschland angegeben werden. Dieser sogenannte Progressionsvorbehalt gilt derzeit noch für Spanien, Finnland, die Schweiz und für alle Drittländer außerhalb der EU. Für alle anderen EU Länder wurde dieser Vorbehalt für Mieteinnahmen 2009 abgeschafft. 

Maßgeblich für die Versteuerung von Mieteinnahmen sind die Doppelbesteuerungsabkommen, die mit den jeweiligen Ländern abgeschlossen wurden.

Wie Anlage V ausfüllen bei Mieteinnahmen Ferienwohnung?

Falls Sie Mieteinnahmen durch eine Ferienwohnung in Deutschland erzielen, sind diese in der Anlage V der persönlichen Einkommensteuererklärung anzugeben.

Wichtige Hinweise, wie die Anlage V auszufüllen ist, finden Sie hier.

Weitere wichtige Fragen zum Thema Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten

Wir haben hier einige wichtige Fragen zusammengestellt, die häufig gestellt werden bei Vermietungen von Eigentumswohnungen als Ferienwohnung.

 

Wie vermeidet man Streitigkeiten mit den Mietern?

Glücklicherweise sind Mietverhältnisse mit Ferienhausgästen befristet und das Mietverhältnis endet nach kurzer Zeit. Trotzdem kann es großen Ärger geben, zum Beispiel mit Nachbarn bei hoher Lautstärke, bei Zerstörung von Einrichtungsgegenständen und bei fehlenden Zahlungen. Fordern Sie daher unbedingt eine angemessene Kaution, die Sie erst nach Abnahme der Wohnung wieder erstatten. Verlangen Sie außerdem eine Vorauszahlung und eine rechtzeitige Endzahlung. Stellen Sie darüber hinaus den potenziellen Mietern die Hausordnung und alle Regelungen vor Buchung zur Verfügung, um Ärger von vornherein zu vermeiden und unpassende Mieter abzuwehren. 

Empfehlenswert ist der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung, die im Streitfall mit Mietern einspringt und die Kosten für Anwälte und Verfahren übernimmt.

 

Auf welchen Portalen kann ich meine Ferienwohnung anbieten?

Das inzwischen wohl bekannteste Portal zur Vermietung von Zimmern und Ferienwohnungen ist sicherlich Airbnb, aber auch booking.com bietet viele Ferienwohnungen an. Daneben stehen klassische Portale wie Fewo-Direkt oder Services wie Interhome oder Ferienwohnungen.de zur Auswahl.

Fazit

Die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung scheint auf den ersten Blick attraktiv. Oft sind hohe Mieteinnahmen zu erwarten, besonders in touristisch beliebten Regionen. Allerdings sind einige Voraussetzungen zu prüfen, bevor man eine Eigentumswohnung kauft, um sie als Ferienwohnung zu vermieten. 

Unser Tipp: Als Spezialisten für Steuerrecht bei Immobilien sind wir von der Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft gerne Ihr zuverlässiger Partner bei allen Fragen zur Vermietung von Ferienwohnungen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

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FAQ

Es gilt ein Freibetrag von maximal 520 Euro pro Jahr für Einnahmen aus kurzzeitiger Vermietung. Falls der Freibetrag auch nur gering überschritten wird, müssen sämtliche Einnahmen versteuert werden.

Falls die Ferienwohnung regelmäßig und gewerblich vermietet wird, können sämtliche Kosten für die Wohnung inklusive Zinsen, Heizkosten, Renovierung, Möblierung usw. steuerlich abgesetzt werden.

Falls eine Ferienwohnung regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht vermietet wird, gilt dies als gewerbliche Vermietung, dann ist eine Gewerbeanmeldung notwendig. Falls die Ferienwohnung überwiegend selbst genutzt und nur hin und wieder vermietet wird, gilt dies nicht als gewerbliche Vermietung.

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