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Veräußerungsgewinn Immobilien – Wie Steuern vermeiden? Alle wichtigen Tipps 

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Immobilien sind gerade in unsicheren Zeiten und in Niedrigzinsphasen eine beliebte Anlage. Beim Verkauf einer Immobilie sind in der Regel hohe Gewinne möglich. Diese müssen allerdings in der Regel auch versteuert werden. Die Begriffe Spekulationssteuer, Abgeltungssteuer und Spekulationsfrist werden in diesem Zusammenhang oft genannt. Gut informiert und gut geplant, lassen sich Steuern jedoch meist reduzieren oder gar ganz vermeiden. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie Sie den Veräußerungsgewinn bei Immobilien steuerfrei erhalten können und welchen Einfluss Spekulationsfristen, Erbschaften und Eigennutzung auf die Höhe der Steuern haben können. 

Das Wichtigste vorab in Kurzform

Definition: Was ist Veräußerungsgewinn Immobilien?

Im Steuerrecht wird der Betrag, der nach dem Verkauf einer Immobilie übrig bleibt, wenn man den Kaufpreis und die mit dem Verkauf verbundenen Kosten vom Verkaufspreis abzieht, als Veräußerungsgewinn bezeichnet. Sobald sich ein negativer Betrag ergibt, handelt es sich um einen Veräußerungsverlust. 

Wie erfolgt die Berechnung des Veräußerungsgewinns von Immobilien?

Der Veräußerungsgewinn bezeichnet die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, wobei die mit dem Verkauf verbundenen Kosten (wie z.B. Notar, Grundbucheintrag, Makler usw.) zusätzlich zum Kaufpreis vom erzielten Verkaufspreis abgezogen werden. Die errechnete Summe ergibt dann den Veräußerungsgewinn.

Wo werden die Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen in der Steuer angegeben?

Steuerrechtlich gesehen stellen Veräußerungsgewinne aus Immobiliengeschäften einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften dar, der in der Anlage SO der Steuererklärung angegeben werden muss.

Was sind private Veräußerungsgeschäfte?

Die früher als “Spekulationsgeschäfte” bezeichneten privaten Veräußerungsgeschäfte bezeichnen Verkäufe von Gütern aus Privatvermögen, die meist innerhalb von recht kurzer Zeit nach dem Kauf erfolgen. Es kann sich dabei zum Beispiel um Kunstgegenstände, Oldtimer, Kryptowährung oder eben um Immobilien handeln.

Veräußerungsgewinne aus Immobiliengeschäften werden in der Steuererklärung in der Anlage SO angegeben.

Welche Freibeträge gibt es bei privaten Veräußerungsgeschäften?

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungen bis zu einer Höhe von weniger als  600 Euro pro Jahr steuerfrei. Wird die Freigrenze auch nur geringfügig überschritten, sind sämtliche Gewinne zu versteuern.

Welche Kosten kann man steuerlich absetzen vom Veräußerungsgewinn Immobilien?

Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf von Immobilien ist nicht komplett zu versteuern, sondern es können bestimmte Kosten abgesetzt werden. Diese sind:

 

  • Kaufpreis der Immobilie 
  • Kosten für Notar & Grundbuchänderungen
  • Kosten für Makler (falls beauftragt)
  • Kosten für Verkaufsanzeigen usw..
  • Weitere Kosten, die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen

 

Damit ist bei privaten Veräußerungsgeschäften lediglich die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis unter zusätzlicher Berücksichtigung aller mit dem Verkauf entstehenden Kosten als Veräußerungsgewinn zu bezeichnen. 

Können Gewinne und Verluste gegeneinander aufgerechnet werden bei Veräußerungsgewinnen?

Es ist möglich, in der Steuererklärung Gewinne und Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften gegeneinander aufzurechnen. Allerdings ist dies nur innerhalb der jeweiligen Art der Wirtschaftsgüter möglich. Verluste aus z.B. Aktienverkäufen dürfen nur mit Gewinnen aus anderen Aktiengeschäften verrechnet werden und nicht mit Gewinnen aus Immobiliengeschäften. Es ist allerdings möglich, Verluste und Gewinne aus verschiedenen Immobiliengeschäften miteinander zu verrechnen.

Unsere Experten von Axmann & Engling unterstützen Sie gerne in Hinsicht auf das sehr komplexe Thema der Verrechnung von Verlusten mit Gewinnen aus steuerrechtlicher Sicht.

Wie kann man Steuern auf Veräußerungsgewinne vermeiden?

Sie können theoretisch Steuern auf Veräußerungsgewinne am einfachsten vermeiden, indem Sie nicht mehr als 599,99 Euro Gewinn erzielen, dies ist der Freibetrag, der Ihnen jährlich zusteht. Da dies in der Realität bei Immobilienverkäufen keine befriedigende Lösung ist, empfiehlt es sich, die Regeln zu Spekulationsfristen zu beachten und damit möglichst komplett die sogenannte Spekulationssteuer zu umgehen. Wir zeigen Ihnen hier auf, wie dies funktioniert.

Definition: Was ist Spekulationssteuer?

Bei der sogenannten Spekulationssteuer handelt es sich nicht um eine eigenständige Steuer, sondern um eine Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte. Die damit erzielten Gewinne werden mit dem individuellen Einkommensteuersatz gemeinsam mit anderen Einnahmen (z.B. aus nichtselbständiger oder selbständiger Arbeit) versteuert. 

Die Steuern auf Veräußerungsgewinne können am einfachsten vermieden werden, wenn der jährliche Freibetrag nicht überschritten wird.

Was ist Spekulationsfrist?

Bei privaten Veräußerungsgeschäften gibt es sogenannte Spekulationsfristen oder Haltefristen. in der Regel umfassen diese Fristen ein Jahr (zum Beispiel für Bitcoins, Schmuck, Oldtimer, Kunstgegenstände, Gold und Edelmetalle). Bei Immobilien wurde jedoch vom Gesetzgeber eine Frist von zehn Jahren festgelegt.

Wann ist Spekulationssteuer zu zahlen?

Erträge aus dem Verkauf von privaten Gütern müssen gemäß  § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Einkommensteuergesetz stets versteuert werden. Falls also eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird, ist der Gewinn zu versteuern. Als zu versteuernder Betrag gilt dann die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis unter Berücksichtigung der beim Verkauf entstandenen Kosten.

Wie kann man Spekulationssteuer vermeiden?

Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, um Spekulationssteuer zu vermeiden:

 

  • Spekulationssteuer kann grundsätzlich vermieden werden, wenn man eine Immobilie erst mehr als zehn Jahre nach dem Kauf verkauft
  • Wichtig ist dabei das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufs.
  • Der Veräußerungsgewinn einer Immobilie ist ebenfalls steuerfrei, wenn das Haus im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor selbst genutzt wurde.
  • Falls eine Immobilie an die eigenen Kinder verkauft wird, ist dies ebenfalls steuerfrei möglich.

Wie ist bei geschenkten oder geerbten Immobilien bezüglich Veräußerungsgewinn zu beachten?

Bei geschenkten oder geerbten Immobilien “erbt” man die Spekulationsfrist des Erblassers oder Schenkers. Falls dieser die Immobilie entweder schon mehr als zehn Jahre in Besitz oder selbst genutzt hat, kann der Verkauf steuerfrei erfolgen. Falls es noch weniger als zehn Jahre waren, muss man als Erbe nur die restlichen Jahre abwarten, um steuerfrei verkaufen zu können.

Was ist bei selbstgenutzten Immobilien bezüglich Veräußerungsgewinn zu beachten?

Wurde eine Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den vorangegangenen zwei Jahren davor selbst zu Wohnzwecken genutzt, ist der Veräußerungsgewinn gemäß  § 23 EStG steuerfrei. Unter Umständen kann dies auch gelten, wenn eigene Kinder die Immobilie bewohnten, dies ist jedoch von einigen Voraussetzungen abhängig, mehr darüber erfahren Sie hier

Unsere Experten von Axmann & Engling unterstützen Sie gerne bei allen Fragen rund um Immobilien & Steuern und helfen Ihnen, Ihre Steuern bei Veräußerungen zu optimieren.

Weitere wichtige Fragen zum Thema Veräußerungsgewinn Immobilien

Wir haben für Sie hier noch einige wichtige Fragen zusammengestellt, die beim Thema Veräußerungsgewinn häufig auftauchen.

Unbebaute Grundstücke können nach erst mindestens zehn Jahren steuerfrei verkauft werden.

Wann ist Abgeltungssteuer zu zahlen?

Falls aus privaten Gütern (z.B. durch Zinsen usw.) regelmäßige Einnahmen erwirtschaftet werden, unterliegen diese der Abgeltungssteuer, die automatisch einbehalten wird. Hierfür gibt es ebenfalls Freibeträge, die steuerfrei bleiben. Diese liegen bei 1.000 Euro pro Person und bei 2.000 Euro für zusammen veranlagte Partner. 

Was ist bei unbebauten Grundstücken zu beachten?

Bei unbebauten Grundstücken ist steuerrechtlich gesehen keine Eigennutzung möglich, daher müssen Sie stets mindestens zehn Jahre warten, bis Sie das Grundstück steuerfrei verkaufen können. Falls Sie ein Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist bebauen, ist ausschlaggebend für die Berechnung der Spekulationsfrist das Datum der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufs, nicht der Baubeginn des Gebäudes. Falls Sie das Grundstück inklusive Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, wird der Wert des Hauses allerdings beim Veräußerungsgewinn berücksichtigt und versteuert. Ein Beispiel dazu finden Sie hier.

Was gilt bei gewerblichen Immobilien?

Falls eine Immobilie zum Betriebsvermögen gehört, wird dies steuerlich nicht wie ein privates Veräußerungsgeschäft gewertet, sondern es fallen auf jeden Fall Steuern auf den Gewinn an. Mehr Informationen dazu erhalten Sie direkt bei uns und vorab hier.

Welche Rolle spielt die 3-Objekte-Grenze beim Veräußerungsgewinn Immobilien?

Sobald Sie drei oder mehr Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen, wird dies als gewerblicher Immobilienhandel angesehen und ist voll zu versteuern. Dies ist in § 15 EStG geregelt. Beachten Sie unbedingt, dass diese Regel auch rückwirkend gilt. Sprechen Sie also unbedingt vorab mit Ihrem Steuerberater, ob mit einem erneuten Verkauf von Immobilien die 3-Objekte-Grenze überschritten wird.

Fazit

Private Verkäufe sind bis zu einer Freigrenze von 600 Euro pro Jahr steuerfrei. Allerdings wird diese Grenze beim Verkauf einer Immobilie in der Regel weit überschritten. Daher ist es unbedingt ratsam, die steuerlichen Aspekte beim Veräußerungsgewinn Immobilien vorab mit Ihrem Steuerberater zu besprechen. Als Spezialisten für Steuerrecht bei Immobilien sind wir von der Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft gerne Ihr zuverlässiger Partner. Zögern Sie daher nicht, uns zu kontaktieren.

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FAQ

Ein Erbe wird steuerrechtlich nicht wie ein Kauf betrachtet. Man erbt daher nicht nur die Immobilie, sondern auch die bereits vorhandene Spekulationsfrist des Erblassers. War die Immobilie also z.B. bereits sieben Jahre im Besitz des Erblassers, verbleiben nur noch drei Jahre Spekulationsfrist..

Steuern auf private Veräußerungsgewinne kann man vermeiden, indem man die sogenannten Spekulationsfristen beachtet. Diese betragen bei Immobilien zehn Jahre und bei anderen Gütern wie Bitcoins, Kunst, Oldtimer usw. ein Jahr. Daneben gibt es einen Freibetrag von bis zu 600 Euro pro Jahr auf Gewinne aus privaten Veräußerungen.

Bei unbebauten Grundstücken ist steuerrechtlich gesehen keine Eigennutzung möglich, daher beträgt die Spekulationsfrist hier stets zehn Jahre. Bei Häusern kann durch Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren die Spekulationsfrist umgangen werden. Dies ist bei Grundstücken nicht möglich.

Autor: Stefan Hain

Stefan Hain studierte Wirtschaftswissenschaften an der Fachhochschule Schmalkalden und schloss dieses Studium mit dem Bachelor ab. Beim anschließenden Masterstudiengang in Erfurt spezialisierte er sich auf “Finance and Accounting” und startete danach bei einer mittelständischen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft seine berufliche Laufbahn. 2018 wurde Stefan Hain zum Steuerberater bestellt und wechselte im gleichen Jahr zur Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft, deren geschäftsführender Gesellschafter er heute ist. In der Kanzlei ist Stefan Hain schwerpunktmäßig als Experte für Insolvenzen & Sanierungen tätig und betreut darüber hinaus Immobilienbesitzer bei der Optimierung ihrer Steuerangelegenheiten.

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