AXMANN & ENGLING StBG

Haus überschreiben – Was ist unbedingt zu beachten? Alle wichtigen Tipps

Inhalt

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (1 votes, average: 5,00 out of 5)
Loading...

Als Hauseigentümer stellen Sie sich sicherlich die Frage, was mit Ihrer Immobilie im Alter geschehen wird. Soll das Haus in der Familie bleiben? Wer möchte die Immobilie übernehmen? Wie kann eine Übertragung des Hauses möglichst in Ihrem Sinne und gleichzeitig steuersparend organisiert werden? Welche Vereinbarungen sind möglich, damit Sie bis an Ihr Lebensende gut versorgt im eigenen Haus leben können und gleichzeitig Ihre Kinder nicht unnötig Erbschafts-  oder Schenkungssteuer zahlen müssen? Erfahren Sie hier mehr darüber, welche Vorteile es bringt, bereits zu Lebzeiten ein Haus zu überschreiben und wie dadurch Steuern gespart und gleichzeitig die Risiken von hohen Pflegekosten minimiert werden können.

Das Wichtigste vorab in Kurzform

Was bedeutet Haus überschreiben - Erklärung

Ein Haus überschreiben bedeutet, dass eine Immobilie durch einen notariell beurkundeten Vertrag an neue Eigentümer übertragen wird. Dies kann sowohl im Rahmen eines Verkaufs als auch durch Erbschaft oder Schenkung erfolgen. Die Änderung im Grundbuch erfolgt im Anschluss. Erst danach ist die Eigentumsübertragung abgeschlossen.

Wann ist Überschreibung Haus sinnvoll?

Durch die Überschreibung einer Immobilie kann schon zu Lebzeiten die Nachlassverteilung unter den Erben im Sinne des Erblassers geregelt werden. Darüber hinaus können entsprechende Gegenleistungen (wie zum Beispiel Pflege, lebenslanges Wohnrecht o.ä.) sowie Regelungen zum Pflichtteilausgleich und vieles mehr vereinbart werden. 

Wann sollte man Kindern ein Haus überschreiben?

Wer schon zu Lebzeiten seinen Nachlass ordnen möchte, sollte seinen Kindern rechtzeitig seine Immobilie ganz oder teilweise überschreiben. So kann alles im eigenen Sinne geregelt werden und gleichzeitig können in vielen Fällen Steuern gespart werden, da Schenkungen alle zehn Jahre mit hohen steuerlichen Freibeträgen möglich sind. 

Frist bei Hausüberschreibung beachten

Beachten Sie bei der Überschreibung Ihrer Immobilie unbedingt die steuerrechtlichen Fristen für die Nutzung von Freibeträgen! Die Steuerfreibeträge können Sie nur jeweils im Abstand von zehn Jahren nutzen! Tritt innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung der Erbfall ein, werden Schenkung und Erbe zusammengerechnet und entsprechend besteuert. Falls in dieser Frist hohe Heimkosten durch Pflegebedürftigkeit anfallen, kann die Schenkung zurückgefordert werden. 

Planen Sie daher die Überschreibung Ihrer Immobilie so frühzeitig wie möglich!

Haus komplett überschreiben

In vielen Fällen wird ein Haus oder ein Grundstück komplett übertragen. Dabei können diverse Gegenleistungen sowie anderweitige Regelungen vereinbart werden. Beachtet werden sollten unbedingt die Freibeträge, die den jeweils Begünstigten bei Schenkungen zustehen. Falls die Immobilie mehr wert ist als der jeweilige Freibetrag, kommen auf die Beschenkten mitunter hohe Forderungen in Form von Schenkungssteuer zu, wenn das gesamte Haus überschrieben wird. 

Halbes Haus überschreiben

Selbstverständlich kann auch nur ein Teil der Immobilie überschrieben werden, zum Beispiel die Hälfte der Immobilie an die Kinder, die andere Hälfte an die Enkel oder diese Hälfte verbleibt zunächst beim bisherigen Eigentümer. Auf diese Art und Weise können sowohl Steuern gespart als auch die Altersabsicherung des Eigentümers gewährleistet werden. 

Beispiel Schenkung Haus teilweise: 

Ein Vater möchte sein Haus inklusive Grundstück schon zu Lebzeiten an seine Tochter überschreiben. Allerdings ist die Immobilie insgesamt 750.000 Euro wert. Der Freibetrag für Kinder bei Schenkungen beläuft sich jedoch nur auf 400.000 Euro. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, zunächst nur die Hälfte der Immobilie zu überschreiben. Nach dem Ablauf von zehn Jahren kann der Freibetrag wieder genutzt werden. Somit wäre eine komplette Überschreibung steuerfrei möglich, wenn die Übertragung (sowohl durch Schenkung oder Erbe) in zwei Schritten im Abstand von zehn Jahren erfolgt. Damit dies erfolgreich gelingt, sollte so früh wie möglich über Schenkungen bei hochwertigen Immobilien nachgedacht werden!

Unser Tipp: Kümmern Sie sich möglichst frühzeitig um die Schenkung Ihrer Immobilien an Ihre Kinder, damit Sie und Ihre Kinder alle steuerlichen Vorteile nutzen können. Gerne beraten wir Sie dahingehend kompetent & umfassend.

Was ist besser: Schenkung oder Erbe?

Eine Schenkung wird rechtlich als vorweggenommenes Erbe angesehen und entsprechend steuerlich betrachtet. Als Eigentümer können Sie daher die Übertragung Ihrer Immobilie sowohl dem Erbfall nach Ihrem Tod überlassen als auch alternativ noch zu Lebzeiten die Eigentumsübertragung regeln. 

Bedingungen bei Überschreibung Haus

Bei der Wahl einer Schenkung können einige Vereinbarungen getroffen werden.

Falls Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder oder an andere Personen überschreiben möchten, können Sie dies entweder in Form eines Verkaufs regeln oder als Schenkung. Falls Sie sich für eine Schenkung entscheiden, können Sie dennoch bestimmte Leistungen vereinbaren.

Pflege bei Überschreibung Haus

Häufig wird die Überschreibung eines Hauses gegen die Übernahme der Pflege oder die Übernahme der Pflegekosten vorgenommen. Der Schenker sichert sich so bei aktueller oder späterer Pflegebedürftigkeit eine entsprechende Betreuung, der Beschenkte erhält im Gegenzug die Immobilie. Lassen Sie sich bezüglich der Details unbedingt durch einen Fachanwalt beraten. 

Leibrente bei Überschreibung Haus

Häufig wird auch die Zahlung einer sogenannten Leibrente bei Überschreibung einer Immobilie vereinbart. Der abgebende Eigentümer sichert sich so eine lebenslange Rente und der neue Eigentümer zahlt einen bestimmten Betrag regelmäßig für sein Haus. Diese Form der Hausübertragung beinhaltet eine gewisse Unsicherheit für den neuen Eigentümer, da die Dauer der Rentenzahlung nicht genau eingeschätzt werden kann, da diese in der Regel bis zum Tod des alten Eigentümers zu zahlen ist. 

Weiterführung Familienbetrieb als Voraussetzung für Eigentumsübertragung

Häufig werden Handwerksbetriebe, Läden oder auch Häuser mit der Bedingung überschrieben, dass der Betrieb weitergeführt werden muss. Lassen Sie sich unbedingt umfassend steuerlich und rechtlich beraten, bevor Sie eine solche Regelung in Betracht ziehen. Auch die sogenannte Verschonungsregelung in Bezug auf Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer sollte unbedingt durch einen Steuerberater geprüft werden. 

Rückübertragungsanspruch bei Überschreibung Haus

Bei der Schenkung einer Immobilie können Sie sich einen sogenannten “Rückübertragungsanspruch” vorbehalten. Dieser tritt in der Regel dann in Kraft, wenn der / die neuen Eigentümer sich nicht an die vereinbarten Regelungen halten. Rechtsgrundlage dafür ist § 883 BGB.

Verbot des Weiterverkaufs bei Eigentumsübertragung

Grundsätzlich darf der neue Eigentümer nach der Übertragung die Immobilie verkaufen, belasten oder anderweitig veräußern. Es ist jedoch möglich, dass der Schenker für bestimmte Situationen anderweitige Regelungen treffen kann. Dies kommt vor allen Dingen dann infrage, wenn dem Beschenkten eine Zwangsvollstreckung oder eine Insolvenz droht oder wenn der Beschenkte stirbt. Laut § 528 ff BGB kann eine Rückübertragung dann fällig werden, wenn z.B. der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung verarmt, der Beschenkte sich scheiden lässt oder vereinbarte Regelungen nicht einhält. Hier sind auch die Regelungen des § 883 BGB relevant.

Wohnrecht bei Haus überschreiben

Sehr häufig wird ein lebenslanges Wohnrecht bei Überschreibung eines Hauses vereinbart. Eltern übergeben zum Beispiel in diesem Fall zwar ihr Haus an die Kinder, dürfen aber weiterhin dort wohnen. Geregelt wird dies in § 1093 BGB, das Wohnrecht wird dabei ins Grundbuch eingetragen. In der Regel reduziert ein eingetragenes Wohnrecht den Wert einer Immobilie und senkt daher die zu zahlende Schenkungssteuer.

Nießbrauch bei Haus überschreiben

Im Gegensatz zum Wohnrecht, das nur vom Begünstigten selbst genutzt werden kann, darf beim Nießbrauch gemäß § 1030 BGB der Begünstigte die Wohnung oder das Haus auch ganz oder teilweise auf eigene Rechnung vermieten. Der Nießbrauch wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und senkt in der Regel, genauso wie das Wohnrecht, den anzusetzenden Wert der Immobilie bei Überschreibung.

Wohnrecht oder Nießbrauch? 

Was ist günstiger? Wohnrecht oder Nießbrauch? Unsere Steuerexperten beraten Sie gerne und geben Ihnen viele Tipps, welche Regelung in Ihrem individuellen Fall am besten geeignet ist. Darüber hinaus informieren wir Sie über die durch Wohnrecht und Nießbrauch anfallenden Steuern.

Steuerliche Vorteile bei Haus überschreiben

Durch die rechtzeitige Überschreibung einer Immobilie schon zu Lebzeiten können erhebliche steuerliche Vorteile erzielt werden.

Steuerliche Freibeträge bei Haus überschreiben

Die gleichen steuerlichen Freibeträge, die beim Erbe gelten, finden auch bei einer Überschreibung als Schenkung Anwendung. Während jedoch ein Erbe nur einmalig nach dem Tod des Erblassers verteilt wird, können Schenkungen alle 10 Jahre unter Nutzung der Freibeträge stattfinden.

Für Ehepartner, Kinder und Enkel gibt es hohe steuerliche Freibeträge bei der Überschreibung eines Hauses.

Steuern bei Überschreibung Haus

Sobald die Freibeträge überschritten sind, fallen für alle darüber hinausgehenden Werte Schenkungssteuer an. Diese ist gestaffelt nach dem Wert der Schenkung und hängt darüber hinaus vom Verwandtschaftsgrad ab.

  • Ehepartner, Kinder, Enkel und Urenkel werden gemäß Steuerklasse I besteuert.
  • Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern & ehemalige (Ehe-)partner werden gemäß Steuerklasse II besteuert. 
  • Alle anderen Beschenkten werden gemäß Steuerklasse III besteuert. 
Die Steuern bei Überschreibung eines Hauses werden nach dem Wert der Schenkung und nach Verwandtschaftsgrad (Steuerklasse) erhoben.

Sparpotenziale bei Haus überschreiben

Durch geschickte Nutzung der Freibeträge bei der Schenkungssteuer können im Verlauf von 11 Jahren auch größere Immobilienwerte steuerfrei an Kinder und Enkel überschrieben werden. Daneben liegen diese Werte nach Ablauf von zehn Jahren nicht mehr im Zugriff des Sozialamtes, wenn zum Beispiel hohe Pflege- oder Heimkosten anfallen. Mit frühzeitiger Planung können somit große Sparpotenziale genutzt werden.

Pflichtteil bei Haus überschreiben

Falls es mehrere Geschwister gibt, die Eltern das Haus noch zu Lebzeiten jedoch nur an ein Kind überschreiben, muss dieses die Geschwister auszahlen. Allerdings erst, wenn der Erbfall eintritt.

Bei enterbten Kindern

Falls die anderen Kinder offiziell enterbt wurden, steht ihnen der sogenannte Pflichtteil zu, der in Geld auszuzahlen ist. Grundlage ist hier § 2303 BGB.

Bei Überschreibung Haus an nur ein Kind

Wurde das Haus zwar nur einem Kind überschrieben, die anderen Kinder jedoch nicht enterbt, steht diesen eine sogenannte Pflichtteilsergänzung für alle Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre zu. Der Anspruch berechnet sich dabei nach der zeitlichen Differenz zwischen dem Zeitpunkt der Schenkung und dem Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Bei Tod innerhalb des Jahres der Schenkung erhalten die Geschwister den vollen Anteil, im Jahr danach noch 90 %, dann jedes Jahr 10 % weniger. Im zehnten Jahr nach der Schenkung sind es dann lediglich noch 10 %. Grundlage ist der aktuelle Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbes bzw. der Schenkung.

Bei schrittweiser Überschreibung

Falls das Haus schrittweise überschrieben wurde, um die Freibeträge auszunutzen, wird die mehr als zehn Jahre zurückliegende Schenkung nicht mehr berücksichtigt bei der Berechnung der Pflichtteilsergänzung. 

Alternativen zur Überschreibung Haus

Neben der Überschreibung eines Hauses schon zu Lebzeiten gibt es weitere Möglichkeiten, eine Immobilie zu übertragen.

Es gibt einige weitere Möglichkeiten bei der Übertragung von Immobilien.

Haus verkaufen statt überschreiben

Das Eigenheim kann verkauft werden, um mit den Einnahmen den Ruhestand zu finanzieren. Der Verkauf kann sowohl an die eigenen Kinder als auch an nicht verwandte Personen erfolgen. Der Verkaufspreis ist in der Regel für den Verkäufer steuerfrei, Spekulationssteuer würde nur anfallen, wenn das Haus nicht selbst bewohnt wurde und weniger als zehn Jahre im eigenen Besitz war.

Teilverkauf statt Überschreibung

Alternativ können Sie als Eigentümer auch nur einen Teil Ihres Eigenheims verkaufen, um finanziell flexibler zu werden. Sie behalten dabei ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Teilverkauf ist in Deutschland noch nicht sehr verbreitet. Es ist daher unbedingt empfehlenswert, sich vorab umfassend zu informieren, ob diese Form des Verkaufs sich in Ihrem Fall lohnt.

Haus vererben statt überschreiben

Statt das eigene Haus zu überschreiben, können Sie die Immobilie selbstverständlich auch behalten. Nach Ihrem Tod tritt dann der Erbfall ein und das Haus wird gemäß gesetzlicher Erbfolge bzw. Testament an Ihre Erben übergeben. Allerdings können so nur einmalig die steuerlichen Freibeträge genutzt werden. Bei hochwertigen Immobilien, besonders in Großstadtlagen, werden die Freibeträge häufig überschritten und auf die Erben kommen somit hohe Steuerforderungen zu, die oft zum Verkauf des Hauses zwingen. 

Sorgen Sie daher rechtzeitig vor und planen Sie die Übergabe Ihres Hauses frühzeitig und selbstbestimmt.

Ablauf Hausüberschreibung

Mit Unterstützung eines Rechtsanwaltes oder Notars wird für die Überschreibung eines Hauses ein Vertragsentwurf erstellt. Sobald alle Beteiligten sich auf die Regelungen geeinigt haben und alle notwendigen Dokumente (Grundbuchauszug usw.) vorliegen, erfolgt die Eigentumsübertragung durch einen notariell beurkundeten Vertrag

Kosten Haus überschreiben

Die Kosten für die Überschreibung einer Immobilie setzen sich zusammen aus den Notargebühren und den Gebühren für die Eintragung im Grundbuch. Dazu kommen für die Beschenkten eventuelle Schenkungssteuern, falls die Freibeträge überschritten werden. Die Gebühren für Notar und Grundbuch sind gestaffelt nach dem Wert der übertragenen Immobilienanteile. Eine erste Berechnung können Sie hier vornehmen.

Weitere wichtige Fragen zum Thema Haus überschreiben

Wir haben hier für Sie weitere wichtige Aspekte zum Thema Eigentumsüberschreibung zusammengestellt.

Bei der Eigentumsüberschreibung gibt es einige wichtige Aspekte zu beachten.

Kann ich ein Haus nur an ein Kind überschreiben?

Selbstverständlich bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie Ihre Immobilie nur an eines Ihrer Kinder oder an alle Kinder überschreiben. Beachten Sie jedoch die Regelungen bezüglich Pflichtteil und Pflichtteilsergänzung.  

Wie lange muss ein Haus überschrieben sein, um Steuern zu vermeiden?

Zwischen zwei Schenkungen oder zwischen Schenkung und Erbfall sollten mehr als zehn Jahre liegen. Erst dann werden die Werte nicht mehr zusammengezählt und nicht mehr zusammen versteuert. Nur so können mehrmals die Freibeträge bei Schenkung und Erbe genutzt werden. 

Wie kann man durch Haus überschreiben Pflegekosten sparen?

Es ist möglich, die Übernahme von Pflege- oder Pflegekosten als Bedingung bei der Übertragung zu vereinbaren. Darüber hinaus kann das Sozialamt nicht mehr auf den übertragenen Immobilienwert zugreifen, wenn mehr als zehn Jahre seit der Übertragung vergangen sind und kein ausreichendes Vermögen mehr vorhanden ist, um Heim- oder Pflegekosten zu bezahlen.

Kann man mit einer Generalvollmacht ein Haus überschreiben?

Sobald eine Generalvollmacht notariell beglaubigt wurde, dürfen damit auch Immobiliengeschäfte getätigt werden. Liegt keine notarielle Vollmacht vor, sind Immobilienübertragungen nicht möglich.

Kann man ein Haus ohne Notar überschreiben?

Die Überschreibung eines Hauses ist nur mit einem notariell beurkundeten Vertrag möglich, daher ist eine Überschreibung ohne Notar nicht durchführbar.

Fazit

Als Spezialisten für Steuerrecht im Immobilienbereich unterstützen wir Sie gerne dabei, Ihr Haus noch zu Lebzeiten zu überschreiben und von Steuerfreibeträgen zu profitieren. Regeln Sie daher frühzeitig die Übergabe Ihrer Immobilien und lassen Sie sich von unseren Experten beraten. 

Vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenloses, unverbindliches Erstgespräch!

Die Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft

Als Spezialisten für Kapitalanlagen sind wir von der Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft Ihr zuverlässiger Partner für Steuerrecht im Immobilienbereich. Wir beraten Sie fair und helfen Ihnen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

FAQ

Ein Haus kann sowohl komplett als auch nur teilweise überschrieben werden. Gerade bei hochwertigen Immobilien in Großstädten kann eine teilweise und schrittweise Übertragung Sinn machen, da ansonsten die Freibeträge schnell überschritten werden.

Ein Wohnrecht kann nur vom Begünstigten selbst genutzt werden, beim Nießbrauch ist auch eine Vermietung der Immobilie möglich. Jede Variante hat bestimmte Vorteile, so ist der Schenkende bei Nießbrauch flexibler in der Nutzung der Immobilie. Der Nießbrauch ist jedoch im Gegensatz zum Wohnrecht nicht sozialhilfefest.

Ehepartner haben einen Freibetrag von derzeit 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro und Enkelkinder 200.000 Euro. Nur für darüber hinausgehende Werte ist die Schenkungssteuer zu zahlen. Für Schenkungen an Nicht-Verwandte beträgt der Freibetrag lediglich 20.000 Euro.

Autor: Stefan Hain

Stefan Hain studierte Wirtschaftswissenschaften an der Fachhochschule Schmalkalden und schloss dieses Studium mit dem Bachelor ab. Beim anschließenden Masterstudiengang in Erfurt spezialisierte er sich auf “Finance and Accounting” und startete danach bei einer mittelständischen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft seine berufliche Laufbahn. 2018 wurde Stefan Hain zum Steuerberater bestellt und wechselte im gleichen Jahr zur Axmann & Engling Steuerberatungsgesellschaft, deren geschäftsführender Gesellschafter er heute ist. In der Kanzlei ist Stefan Hain schwerpunktmäßig als Experte für Insolvenzen & Sanierungen tätig und betreut darüber hinaus Immobilienbesitzer bei der Optimierung ihrer Steuerangelegenheiten.

Mandanten Download Bereich

Sehr geehrte Mandant:innen,

bitte laden Sie sich die gewünschten Dokumente herunter.

Wenn Sie Fragen bei der Bearbeitung der Dokumente haben, melden Sie sich gerne telefonisch oder per Mail bei uns.